L’avantage fiscal procuré par la réduction d’impôt sur le revenu Censi-Bouvard doit être apprécié à l’aune de la perte du droit à amortir la fraction du prix de revient de l’investissement ayant servi d’assiette à la réduction d’impôt.
Par Agnès Rivière-Durieux, avocat en fiscalité spécialisé dans les questions d’impôts sur le revenu et sur les sociétés, notamment liées à l’immobilier.
Le dispositif Censi-Bouvard accorde une réduction d’impôt sur le revenu aux personnes physiques qui acquièrent jusqu’au 31 décembre 2016 des logements neufs ou rénovés destinés à la location meublée lorsque ces logements sont compris dans des résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées (dont les EHPAD), résidences d’accueil et de soins agréées, résidences avec services pour étudiants et résidences de tourisme classées (article 199 sexvicies du code général des impôts). Le propriétaire doit s’engager à louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement dans lequel est situé le logement et la location meublée doit être exercée à titre non professionnel (LMNP).
Pour les logements acquis à compter du 1er janvier 2012, la réduction d’impôt est égale à 11 % du prix de revient du ou des logements acquis retenu dans la limite de 300 000 euros par an. La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année et la fraction de la réduction d’impôt imputée chaque année entre en compte pour le plafonnement global des avantages fiscaux prévu par l’article 200-O A du code général des impôts. Pour la location portant sur des logements meublés, les revenus tirés de cette location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriel set commerciaux. Sous réserve d’être placé sous un régime réel d’imposition, ce résultat est déterminé sous déduction de l’amortissement de l’immeuble et des meubles.
L’article 39 G du code général des impôts prévoit à cet égard que les amortissements des immeubles (mais non des meubles) ayant ouvert droit à la réduction d’impôt ne sont admis en déduction du résultat imposable qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt. La perte du droit à amortir la fraction du prix de revient ayant servi au calcul de la réduction d’impôt est non seulement définitive mais s’applique sur toute la période d’amortissement, au-delà donc de la période de neuf ans d’imputation de la réduction d’impôt. Si le montant de la réduction d’impôt est indépendant du taux marginal d’imposition du contribuable,celui de l’avantage fiscal procuré par l’amortissement de l’immeuble en dépend.
Avant de pratique la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard, chaque investisseur en LMNP doit donc prendre soin de mettre en balance le montant de la réduction d’impôt auquel l’investissement envisagé ouvre droit et la perte d’économie d’impôt liée à l’impossibilité d’amortir la fraction du prix de revient de l’immeuble ayant servi d’assiette à cette réduction d’impôt. L’impact fiscal de la perte du droit à déduire définitivement l’amortissement sera apprécié en fonction de la durée probable de conservation de l’investissement (et donc de sa durée probable d’amortissement), du niveau des autres charges- notamment financières - qui viendront grever le résultat et des dispositions de l’article 39 C en vertu desquelles le montant déductible de l’amortissement ne peut excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et les autres charges (en tenant compte du fait que cette perte du droit à déduction n’est, elle, que théoriquement provisoire tout en pouvant s’avérer définitive pour les loueurs non professionnels)
