En matière de logements sociaux, les propriétaires peuvent bénéficier de plusieurs régimes d’exonération de taxe foncière. Ces exonérations s’appliquent exclusivement aux logements affectés à l’habitation principale de leurs occupants.
Par Cathy Goarant-Moraglia, avocat associé en fiscalité.
En cas de construction de logements sociaux, affectés à l’habitation principale, les durées d’exonération varient selon les cas :
– 15 ans pour les logements sociaux faisant l’objet d’un prêt selon le régime propre aux habitations à loyer modéré (CGI art. 1384) ;
– 15 ans, portée à 25 ans lorsque la décision d’octroi du prêt aidé a été prise entre le 1er juillet2004 et le 31 décembre 2014, et à 30 ans lorsque les constructions satisfont à certains critères de qualité environnementale, pour les constructions neuves affectées à l’habitation principale et financées au moyen de prêts aidés par l’Etat à hauteur d’au moins50 % et bénéficiant du taux réduit de TVA (CGI1384 A);
– 15 ans, portée à 25 ans si la décision d’octroi de subvention ou de prêt aidé intervient entre le 1er juillet 2004 et jusqu’au 31 décembre 2014, pour l’acquisition de locaux sociaux à usage locatif et pour les logements améliorés avec une aide de l’ANAH par des organismes agréés ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif, en vue de leur location à des personnes défavorisées (CGI, art 1384 C) ;
– 15 ans, portée à 25 ans lorsque l’opération est réalisée avec une aide de l’Etat décidée entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2014, pour les structures d’hébergement temporaire ou d’urgence ;
– 25 ans pour les investissements institutionnels dans le logement dit intermédiaire à compter de2015 (projet de loi de finances pour 2014, art. 55). Ce régime est subordonné à la localisation du programme, à l’intégration dans des opérations de constructions mixtes comprenant au moins 25 % de surface de logements sociaux et à la location sous condition de plafonds des loyers et de ressources du locataire prévus pour l’application de la réduction d’impôts Duflot.
Outre le respect des conditions prévues parles textes, le bénéfice de ces exonérations temporaires et de leurs prolongations est subordonné au dépôt des déclarations adéquates dans les 90 jours de l’achèvement des constructions. Les déclarations doivent être accompagnées de l’ensemble des pièces justifiant que les conditions propres à chacun des régimes sont remplies.S’agissant de la CET (Contribution Economique Territoriale), les exploitants de logements sociaux en sont exonérés :
– soit de plein droit, cas notamment des collectivités locales pour leurs activités présentant un caractère social (maison de retraite, par exemple), les organismes HLM ;
– soit en raison de l’exercice d’une activité non professionnelle, sous entendu non lucrative. Cette exonération implique, en principe, un assujettissement àla taxe d’habitation au titre des locaux dont ils ont la disposition à l’exception de ceux auxquels le public a librement accès. Toutefois, et sous réserve desouscrire une déclaration annuelle,les gestionnaires de logements sociaux, tels queles foyers d’hébergement ou les organismes sansbut lucratif (agrées ou conventionnés), peuventêtre dégrevés d’offi ce de la taxe d’habitationà raison des logements situés dans lesditsfoyers ou qu’ils prennent en location en vue deleur sous-location et de leur mise à dispositiontemporaire à des personnes défavorisées.Il en va de même pour les exploitants d’EHPADdont la gestion est réputée non lucrative, danslesquels les résidents ne peuvent pas êtreconsidérés comme disposant d’un logement defaçon privative et exclusive. Les gestionnairespeuvent alors bénéfi cier de l’exonération detaxe d’habitation à laquelle le résident aurait puprétendre.
