Les trois dernières années ont été marquées par une succession de réformes affectant la fiscalité de l’aménagement. Ces réformes, largement attendues par les professionnels de l’immobilier depuis plus de vingt-cinq ans, ont entendu mettre fin à un système trop complexe de taxation.
Par Jean-Luc Tixier, avocat associé, spécialisé en droit immobilier et droit public et Céline Cloché-Dubois, avocat, spécialiste en droit de l’urbanisme et en droit de l’environnement.
La mise en place du nouveau régime de fiscalité de l’aménagement s’est accompagnée de nouveaux outils d’exonération et d’abattement, gradués selon le caractère social ou très social des logements en cause. Conformément à l’objectif de clarté et de lisibilité, ces mécanismes d’exonération, qu’ils concernent la redevance d’archéologie préventive ou le versement pour sous-densité, ont été largement alignés sur le régime de la taxe d’aménagement.
Taxe d’aménagement (TA)
Les constructeurs de logements sociaux bénéficient d’exonérations qui peuvent êtres oit totales soit partielles(lesquelles concernent alors la seule part communale) et s’appliquent soit de plein droit, soit de manière facultative après délibération de l’organe délibérant. Sont ainsi exonérés de plein droit, de toutes les parts de la TA, les logements et hébergements très sociaux bénéficiant d’un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) et, dans les départements d’Outre-mer, les logements locatifs très sociaux (LLTS)(1). Cette exonération totale concerne non seulement le local d’habitation mais également ses annexes telles les caves,les appentis ou les aires de stationnement closes et couvertes(2).
Peuvent par ailleurs être exonérées en totalité ou partiellement(3) les opérations de logement ou d’hébergement social bénéficiant de prêts aidés de l’Etat et ouvrant droit au taux réduit de TVA mentionné à l’article 278 sexies CGI. Cette exonération est facultative, c’est-à-dire que l’organe délibérant de la collectivité territoriale doit délibérer en ce sens. Sont ainsi concernés :les logements financés par un prêt locatif à usage social (PLUS), un prêt locatif social (PLS) ou un prêt social de location-accession (PSLA). Peuvent également être exonérés, dans la limite cependant de 50 % de leur surface, les logements bénéficiant du prêt à taux zéro prévu à l’article L. 31-10-1 du code de la construction et de l’habitation(4).
Enfin, l’article L. 331-12 du code de l’urbanisme précise qu’un abattement de 50 % sur la valeur de la TA s’applique aux locaux d’habitation et d ’hébergement susceptibles de bénéficier de l’exonération facultative. Ne sont toutefois pas concernés les logements financés à l’aide d’un prêt à l’accession sociale (PAS), d’un prêt locatif intermédiaire (PLI) ou d’un prêt conventionné, ces dernières catégories étant assujetties selon le droit commun. La valeur de la TA sera ainsi, pour les permis de construire délivrés en 2013, de 410 euros en région Ile-de-France et de 362 euros hors de la région Ile-de-France. Notons que l’ensemble des exonérations et abattements précités s’applique aussi aux logements sociaux vendus en état futur d’achèvement (VEFA), ou en état achevé, à des organismes HLM.
Versement pour sous densité
Les exonérations, de plein droit ou facultatives, applicables à la TA ont également vocation à s’appliquer au versement pour sous-densité(5).
Redevance d’archéologie préventive
Les exonérations applicables à la redevance d’archéologie préventive, se réduisent au champ défi ni au 2° de l’article L. 331-7, à savoir les logements très sociaux financés par PLAI(6). Les autres catégories de logement social peuvent néanmoins bénéficier, par renvoi au régime de la TA, d’un abattement de 50 % (7).
(1). Art. L 331-7 2° C urb.
(2). Circulaire du 18 juin 2013 relative à la réforme de la fiscalité de l’aménagement.
(3). La délibération prévoira un pourcentage de la surface affectée à usage de logements sociaux bénéficiant
de l’exonération.
(4). art. L. 331-9 C. urb.
(5). art. L 331-41 du code de l’urbanisme.
(6). art. L. 524-3 C. patr.
(7). art. L 524-7 I. C. patr.
