Le projet de loi n°1338 relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, déposé devant l’Assemblée nationale par Madame la ministre Sylvia Pinel le 21 août dernier, comporte parmi ses nombreuses mesures, plusieurs intéressant directement le statut des baux commerciaux.
Par Jean-Luc Tixier, avocat associé, spécialisé endroit immobilier et droit public et Laurent Toulze, avocat endroit immobilier.
Ce projet de loi, susceptible d’être discuté au Parlement dès la fin de cette année, prévoit que les modifications apportées au statut soient applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant celui de la publication de la loi.
Les baux dérogatoires
Dans le souci de favoriser le recours aux baux dérogatoires de l’article L. 145-5 du Code de commerce,la durée maximale de ce type de bail ou des baux successifs de cette nature serait portée de deux à trois ans.
Les baux commerciaux
L’abandon de l’indice du coût de la construction. L’application de l’indice du coût de la construction en matière de révision triennale et de plafonnement du loyer de renouvellement serait écartée. Dans l’objectif de procéder à un lissage de l’évolution des loyers,seuls demeureraient l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires.
L’extension de la compétence des commissions départementales de conciliation
Pour encourager le recours à la médiation, la compétence des commissions départementales de conciliation serait étendue aux loyers révisés ainsi qu’aux charges et travaux. La limitation de l’augmentation du loyer du bail renouvelé en cas de déplafonnement
Dans les cas de déplafonnement des loyers commerciaux, l’application de la hausse de loyer serait «lissée» : le loyer du bail renouvelé ne pourrait subir une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Il est toutefois prévu que cette limitation ne s’appliquerait pas lorsque l’exception au plafonnement fait suite à la mise en oeuvre d’une clause du bail relative à sa durée ou au mode de fixation du loyer. Concrètement, en cas de déplafonnement du loyer de renouvellement au montant annuel théorique de 60 000 euros au 1er janvier 2014, alors que le précédent loyer annuel en vigueur s’élevait à 30 000 euros,la majoration de loyer en découlant, soit 30 000 euros,serait ainsi appliquée :
– au 1er janvier 2014, un loyer annuel de 30 000+ 10 % = 33 000 euros
– au 1er janvier 2015, un loyer annuel de 33 000+ 10 % = 36 300 euros
– au 1er janvier 2016, un loyer annuel de 36 300+ 10 % = 39 930 euros– etc.
L’obligation d’établir un état des lieux et de dresser un inventaire des charges
L’établissement d’un état des lieux contradictoire au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution serait désormais obligatoire ;en outre le bail devra comporter un inventaire précis des charges et indiquer leur répartition entre les parties.Un décret en Conseil d’Etat devrait préciser les charges qui, en raison de leur nature, ne pourraient plus être imputées au locataire.
La création d’un droit de préemption au profit du preneur
Le preneur disposerait désormais d’un droit de préemption en cas de vente du local commercial loué. La violation de ce droit serait sanctionnée par la nullité de la vente. En cas d’acceptation de l’offre qui devrait intervenir dans le délai d’un mois, le locataire disposerait alors d’un nouveau délai de deux mois pour signer l’acte de vente.
L’aménagement du droit de préemption des communes
S’agissant de l’exercice de leur droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux, les baux commerciaux et les terrains, les communes pourraient à l’avenir déléguer ce droit à un établissement de coopération intercommunale, à un établissement public ayant vocation à exercer ce droit de préemption, ou à un concessionnaire d’une opération d’aménagement.
