Comme maintenant la plupart des Etats membres de l’Union européenne (UE), la France est dotée d’un régime d’autorisation préalable des investissements étrangers réalisés dans certains secteurs dits « sensibles ». Si le secteur de l’immobilier ne fait pas, en tant que tel, partie des secteurs soumis au contrôle, les activités réalisées sur l’actif sous-jacent ou la qualité de certains co-contractants peuvent entraîner, pour les investisseurs étrangers, une obligation de notification et d’autorisation préalable par le ministre en charge de l’Economie.
La notion d’investissement
Initialement limité aux activités régaliennes mettant directement en cause l’ordre public ou la sécurité publique, le contrôle des investissements étrangers en France n’a cessé d’être étendu, notamment pour répondre aux risques de prise de contrôle d’actifs stratégiques dans un contexte économique fragilisé par la crise du Covid-19 (1).
La notion d’investissement s’applique à toute opération visant tant la prise de contrôle (2) d’une entité juridique que l’acquisition de tout ou partie d’une branche d’activité située en France. Sur ce point il convient d’être particulièrement vigilant car le transfert de propriété d’actifs immobiliers peut suffire à entrer dans le champ d’application du contrôle. Par ailleurs, pour les investisseurs non ressortissants de l’UE, l’autorisation préalable du ministre est requise non pas seulement en cas de prise de contrôle d’une société mais dès le franchissement, direct ou indirect, du seuil de détention de 25 % des actions ou des droits de vote. A noter que ce seuil avait été temporairement ramené à 10 % pour les sociétés cotées en 2020 du fait de la crise du Covid-19 mais depuis la mesure a été prorogée et les pouvoirs publics envisagent de le maintenir durablement à ce niveau.
La notion d’investisseur étranger
La notion d’investisseur étranger est très large puisqu’elle vise tous les ressortissants étrangers qu’ils soient établis ou non dans l’UE. Elle englobe également les personnes physiques françaises dès lors que celles-ci n’ont pas leur résidence fiscale en France.
La notion d’activité sensible
Mais c’est surtout sur le critère de l’activité sensible que les investisseurs immobiliers doivent être vigilants. En effet, initialement limitée aux activités mettant directement en jeu la défense, ou la sécurité et l’ordre public, cette notion est aujourd’hui très large et relève en grande partie d’une appréciation au cas par cas. On peut citer, par exemple, la production d’armes, les biens à double-usage, la cryptologie, la sécurité des systèmes d’information, les jeux, le domaine de la cybersécurité, de la robotique, des semi-conducteurs ou du stockage d’énergie, mais également les activités qui seraient susceptibles de mettre en cause le fonctionnement des services de transport, d’eau, d’énergie ou la santé publique ou encore la sécurité alimentaire.
Ainsi, en fonction des activités exercées sur l’actif immobilier sous-jacent et de la personnalité de son occupant, l’opération peut être soumise à autorisation préalable.
1. Décret n° 2020-892 du 22 juillet 2020 relatif à l›abaissement temporaire du seuil de contrôle des investissements étrangers dans les sociétés françaises dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé.
2. Au sens de l’article L.223-3 du Code de commerce, cette notion étant plus restreinte que celle de « contrôle » applicable en matière de concentrations.
