Ces dernières années, les réformes en droit de l’environnement se sont multipliées, bouleversant ainsi les pratiques dans le secteur de l’immobilier industriel. C’est pour cette raison que l’anticipation – et l’actualisation – des enjeux environnementaux propres à chaque étape d’un tel projet est indispensable, notamment lorsque le site a vocation à accueillir une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE).

Enjeux lors de sa construction / son aménagement

Tant les prescriptions générales (fixées par arrêté ministériel) que les prescriptions spécifiques (fixées par l’autorisation d’exploiter) peuvent imposer des contraintes pour la construction / l’aménagement d’un projet industriel en termes notamment de distance minimale d’isolement ou d’éloignement par rapport aux constructions voisines, de conception visant à prévenir nuisances et risques (ex : incendie), etc. Des normes spécifiques peuvent également s’appliquer à certains matériaux utilisés lors de la construction (revêtements, toitures, portes, etc).

En outre, une attention particulière doit être portée à la nouvelle REP (1) Bâtiment (PMCB) (2), en vigueur depuis le 1er janvier 2023. A l’instar des autres REP, la REP PMCB est basée sur le principe du « pollueur payeur » et prévoit que les metteurs en marché de produits du bâtiment (3) prennent en charge le traitement et la valorisation en fin de vie des déchets issus de ces produits, notamment par le biais du paiement d’une écocontribution à l’un des quatre éco-organismes agréés (Ecomaison, Ecominéro, Valdelia, Valobat).

Enjeux lors de son exploitation

Le respect des prescriptions doit naturellement être assuré tout au long de l’exploitation du site industriel. A défaut, l’Administration peut mettre en demeure puis, le cas échéant, sanctionner l’exploitant du site (art. L.171-8 C. env.).

Lorsque l’exploitant n’est pas le propriétaire du site, la répartition des obligations afférentes notamment aux normes constructives / d’aménagement des locaux doit être précisément encadrée par le bail conclu entre l’exploitant/preneur et le propriétaire/bailleur.

Enjeux lors de son arrêt

Les conditions de cessation d’activité d’un site industriel, et plus particulièrement de sa remise en état, ont été récemment réformées, notamment par les lois « ASAP » (4) et « Industrie verte » (5), dont l’objectif commun est d’accélérer et sécuriser les procédures de cessation d’activité pour que le site puisse accueillir de nouveaux projets industriels ou autres.

A ce titre, on notera notamment :

– l’intervention d’entreprises ou de bureaux d’études certifiés dans la cessation d’activité des ICPE, en lieu et place de l’Administration, pour attester de la bonne mise en œuvre des différentes étapes de la cessation d’activité (6). Trois attestations doivent désormais être délivrées : ATTES-SECUR (mise en sécurité du site) ; ATTES-Mémoire (adéquation des mesures de réhabilitation proposées à l’usage futur du site) ; ATTES-Travaux (conformité des travaux réalisés au mémoire de réhabilitation). Cette procédure s’applique aux cessations d’activité notifiées après le 1er juin 2022 ou, en cas d’application volontaire, aux cessations d’activité notifiées antérieurement (7) ;

– la réforme du dispositif de tiers intéressé, qui vise à sécuriser les transactions portant sur les sites industriels, en transférant à un tiers, après autorisation du Préfet, la responsabilité de la réhabilitation d’un site ICPE, afin de le rendre plus attractif. Désormais, le tiers peut se substituer à l’exploitant par anticipation – avant même la mise à l’arrêt définitif du site – et réaliser la mise en sécurité en sus des mesures de réhabilitation (8).