Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble (article 9 L, 10 juillet 1965) ; c’est le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, qui détermine la destination des parties tant privatives que communes (article 9 L précité).
Par Jean-Luc Tixier, docteur en droit, avocat associé en droit immobilier et droit public. Il assiste – conseil et contentieux – les entreprises commerciales et industrielles, et intervient auprès des promoteurs en matière de droit de l’urbanisme et de la construction, de ventes immobilières et de baux commerciaux, de baux emphytéotiques et à construction. Il est chargé d’enseignement à l’Université Paris I. jean-luc.tixier@cms-fl.com
Le copropriétaire doit, indépendamment des règles d’urbanisme et de construction, s’assurer que l’affectation projetée ne porte atteinte à aucun des éléments ci-dessus1. De plus, la Cour de cassation vient de souligner la nécessité de se référer à l’état descriptif de division pour déterminer l’affectation des lots, lorsqu’il a été conféré à celui-ci une valeur contractuelle par le règlement et que ses dispositions sont plus précises que celles dudit règlement2.
Aucun texte ne prescrit que l’assemblée générale approuve le changement de destination d’un lot à l’initiative de son propriétaire. Un vote à l’unanimité des copropriétaires est en revanche impératif lorsque l’utilisation envisagée s’avère soit contraire à la destination de l’immeuble (telle l’installation d’un local commercial dans un immeuble à usage exclusif d’habitation), soit prohibée par le règlement (à condition que la clause prohibant ce changement d’affectation soit justifiée par la destination de l’immeuble).
Ainsi, le copropriétaire n’a pas à solliciter un vote de l’assemblée si le changement d’affectation est autorisé par le règlement3, ou s’il ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires4. L’adage selon lequel «le mieux est l’ennemi du bien» est ici circonstancié. En effet, le copropriétaire devra respecter la décision refusant le changement d’affectation de son lot, devenue définitive, quand bien même le refus essuyé serait injustifié au regard du règlement de copropriété ou porterait atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives5 ; il n’est donc pas opportun de soumettre au vote de l’assemblée une autorisation qu’elle pourrait refuser à tort, obligeant alors le copropriétaire demandeur à un fastidieux parcours contentieux.
En définitive, l’appréciation de cette nécessité de solliciter, ou non, l’assemblée générale doit donner lieu à un examen préalable circonstancié par un professionnel du droit. En effet, l’information délivrée par le syndic, tenu envers les copropriétaires à une obligation de conseil à cet égard6, pêche souvent soit par excès d’optimisme, soit par excès de précaution : dans les deux cas, il en résulte une situation éminemment dangereuse pour le copropriétaire.
De plus, le copropriétaire incertain quant au bien-fondé du changement d’affectation de son lot pourrait penser se prémunir contre tout litige en faisant constater par l’assemblée la conformité du changement d’affectation envisagée à la destination de l’immeuble ; mais en cas de refus de celle-ci, il faudra alors développer des trésors de persuasion pour expliquer aux juges qu’en réalité l’accord sollicité n’avait pas lieu de l’être…
1. Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-13280.
2. Cass. 3e civ., 6 juillet 2017, n° 16-16849.
3. CA Paris 23e ch. A, 26 mars 2003, n° 2002/16792, Sté CJC c/ Synd. copr. résid. Cagnes-Camargues.
4. Cass. 3e civ., 20 janvier 2004, n° 02-17120.
5. Cass. 3e civ. 8 juin 2017, n° 16-16566.
6. Cass. 3e civ., 17 janv. 2006, n° 04-20414.
