Par Géraldine Machinet, avocat en droit immobilier. Elle intervient tant en conseil qu’en contentieux, notamment en matière de baux commerciaux. geraldine.machinet@cms-bfl.com 

L’article L. 145-60 du Code de commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Par un arrêt en date du 14 septembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler que le «point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d’une convention en bail commercial court à compter de la date de conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs» (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, 16-23 590).

Au cas particulier, un bail portant sur un terrain à usage de parking contigu à un hôtel avait été conclu en 1989 pour un an renouvelable par tacite reconduction. Lorsque le bailleur a souhaité mettre fin au bail en 2002, le preneur a revendiqué le statut des baux commerciaux. Bien que le bail renouvelé soit considéré comme un nouveau bail, seule la date de conclusion du bail initial est prise en compte pour calculer le point de départ de la prescription biennale.

Cet arrêt est parfaitement conforme à la jurisprudence rendue en matière de requalification d’un contrat de location-gérance (Cass. 3e civ., 29 oct. 2008, n° 07-16 185) ou encore d’un bail professionnel en bail commercial (Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-24 163).

Toutefois, cet arrêt a été rendu à propos d’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Depuis, les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement sont réputées non écrites par l’article L. 145-15 du Code de commerce. L’action visant à réputer non écrite une clause étant imprescriptible et n’étant pas enfermée dans un délai de prescription, la jurisprudence sera donc, certainement, amenée à évoluer sur cette question vers une imprescriptibilité de l’action en requalification.