Par Aline Divo, avocat associé en droit immobilier. Elle intervient dans tous les domaines du droit immobilier et notamment dans la rédaction, la négociation et le contentieux des baux commerciaux, tant côté locataire que côté bailleur. Elle est coauteur des Mémentos Experts Francis Lefebvre Baux commerciaux et Gestion Immobilière. aline.divo@cms-fl.com

A cette fin, jusqu’au 31 décembre 2017, un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) était annexé au contrat de vente ou au bail conformément au modèle d’imprimé défini par l’arrêté du 19 mars 2013. Depuis le 1er janvier 2018 l’ERNMT a subi un toilettage important.

En effet, par arrêté du 18 décembre 2017, entré en vigueur le 1er janvier 2018, le modèle d’imprimé pour l’établissement de l’ERNMT, désormais intitulé «Etat des servitudes risques et d’information sur les sols» (ESRIS) a été modifié.

En premier lieu, la modification porte sur la section relative aux plans de prévention des risques technologiques (PPRT). La nouvelle section de l’ESRIS relative aux plans de prévention des risques technologiques oblige le vendeur ou bailleur à communiquer des informations supplémentaires à son acquéreur ou locataire. Ainsi, le vendeur ou le bailleur doit désormais indiquer si le bien est situé dans un secteur d’expropriation ou de délaissement (lié à un risque sécuritaire important), ou encore dans une zone de prescription. En outre, dans l’hypothèse où des travaux auraient été prescrits, le vendeur ou bailleur devra indiquer si lesdits travaux ont été réalisés lorsque la transaction porte sur un logement ou informer l’autre partie du type de risques auxquels l’immeuble est exposé, de même que leur gravité, probabilité et cinétique, lorsque la transaction porte sur un immeuble autre qu’un logement.

En second lieu, la modification porte sur les informations relatives à la pollution des sols. Le nouvel imprimé prévoit un encadré précisant si le terrain se situe ou non en secteur d’informations sur les sols (SIS). Pour mémoire, les SIS instaurés par la loi ALUR recouvrent «les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement». Les bailleurs et vendeurs doivent désormais mentionner l’information relative au SIS. Toutefois, dans certains cas, cette information ne pourra pas être fournie en 2018 dans la mesure où les préfets ont jusqu’au 1er janvier 2019 pour élaborer les SIS.

Compte tenu de ces modifications, la prudence recommande de faire appel à un diagnostiqueur immobilier professionnel pour l’établissement de l’ESRIS. Par ailleurs, on rappellera que les sanctions sont sévères dans le cas où l’annexe serait manquante dès lors que, conformément aux dispositions de l’article L.125-5 du Code de commerce, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. A ce jour, il n’existe pas de ligne jurisprudentielle claire et précise sur le point de savoir si la sanction est subordonnée à la preuve d’un préjudice. Si certaines juridictions ont considéré que l’absence de communication de l’état des risques ne justifiait pas la résolution judiciaire en l’absence de démonstration de la réalité d’un préjudice (à titre d’exemple, CA Nîmes, 10 mars 2016, 14/04406), d’autres ont jugé qu’elle entraînait la résolution du contrat de son seul fait (CA Grenoble, 12 janvier 2017, 13/03270). Depuis quelques années, le contentieux relatif à l’ERNMT a sensiblement augmenté et sans aucun doute la tendance se poursuivra t-elle avec l’ESRIS. Bailleurs et vendeurs doivent donc redoubler de vigilance concernant cette annexe dont la portée est souvent «sous-estimée». Ils veilleront notamment à ce qu’elle soit bien signée par les deux parties et non simplement paraphée et à ce qu’elle soit jointe lors de la signature du contrat et non remise ultérieurement.