Il n’est pas rare que certains propriétaires optimisent leurs revenus en louant les espaces dont ils disposent (balcon, toiture ou terrain, voire les murs de centres commerciaux) à des fins d’affichage de panneaux publicitaires.
Par Christophe Frionnet, avocat associé en fiscalité. Il conseille notamment les entreprises dans l’ensemble de leurs opérations. Il est chargé d’enseignement en matière de fiscalité immobilière à l’Université de Paris I. christophe.frionnet@cms-bfl.com
et Frédéric Gerner, avocat associé en fiscalité. Il intervient tant en matière de conseil que de contentieux dans les questions relatives aux impôts directs, notamment celles liées aux restructurations intragroupes et à l’immobilier. frederic.gerner@cms-bfl.com
La question de la qualification des redevances perçues à ce titre est alors susceptible de se poser.
Notons que cette question est sans incidence sur le régime d’imposition quand le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) dans les conditions de droit commun. En effet, la doctrine administrative prévoit que lorsqu’une entreprise donne en location des immeubles figurant dans son actif, elle doit inclure dans son résultat l’ensemble des revenus provenant des immeubles loués, qu’il s’agisse des loyers proprement dits, des suppléments de loyer ou des revenus annexes tels que le prix de location du droit d’affichage. En d’autres termes, les redevances perçues au titre de la location d’espaces d’affichage sont à rattacher au bénéfice d’exploitation de la société et sont de ce fait imposables au taux de droit commun de l’IS.
En revanche, la question de la qualification devient cruciale quand le propriétaire est un particulier ou une société civile patrimoniale, ou une société soumise à un régime spécifique d’exonération de ses revenus locatifs, telle qu’une société d’investissement immobilier cotée.
En règle générale, ces revenus sont à rattacher à la catégorie des revenus fonciers puisque sont imposables, en tant que tels, les recettes accessoires provenant de la location de propriétés bâties. D’après la doctrine administrative, cette catégorie vise notamment «les recettes accessoires à la location de propriétés bâties ou de biens assimilés provenant de la location du droit d’affichage, c’est-à-dire toutes les redevances perçues par les propriétaires pour l’utilisation des balcons, toitures ou pignons de leurs immeubles en vue de l’affichage ou de la publicité lumineuse.»
En termes d’obligations déclaratives, les propriétaires percevant de tels revenus doivent normalement les mentionner dans la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale). Il est intéressant de noter que les locataires sont également tenus de respecter des formalités déclaratives visant à assurer un meilleur contrôle de ces recettes. Ainsi doivent-ils produire de leur côté une déclaration spéciale (imprimé 2061) indiquant les noms et adresses des bénéficiaires des redevances ainsi que le montant des sommes versées lorsqu’elles dépassent 76 euros par an pour un même bénéficiaire.
Cependant, il ne faut pas sous-estimer le risque de requalification par l’administration fiscale de ces revenus en bénéfices industriels et commerciaux.
Cet aléa tient au fait que le juge de l’impôt considère que les revenus tirés de la location d’immeubles nus ayant pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l’entreprise locataire sont à rattacher à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Lorsque le bailleur est une société civile, l’existence d’une telle activité commerciale a pour effet de la rendre passible de l’IS, avec tous les enjeux que cela implique.
Le Conseil d’Etat procède à cette requalification lorsqu’il relève un faisceau d’indices suffisant. Notons à cet égard qu’il a précisé, dans une décision rendue le 11 décembre 2009, que l’indexation du loyer sur le chiffre d’affaires du locataire ne suffit pas à elle seule à caractériser la nature commerciale de l’activité.
Dans une décision plus ancienne rendue le 28 septembre 1984, il avait en revanche requalifié comme bénéfices industriels et commerciaux les sommes perçues par une société civile au titre de la location d’un panneau publicitaire. Il a en effet jugé que cette activité constituait une activité commerciale devant être assujettie à l’IS, eu égard à l’importance de la part variable du loyer, calculée en fonction de l’occupation du panneau et ayant représenté 2,5 fois le montant de la part fixe dès la deuxième année de location.
Au vu de ces enjeux, gare à la rédaction du bail !
