Louer son logement meublé à des touristes pour arrondir ses fins de mois est devenu chose commune, notamment sous l’impulsion des plates-formes de location. Toutefois, une telle pratique est de plus en plus encadrée et son régime fiscal a subi quelques évolutions récentes.
Par André Loup, avocat counsel en fiscalité. Il intervient en matière d’impôts directs sur les questions relatives à la fiscalité immobilière des particuliers, des sociétés patrimoniales et des entreprises cotées et non cotées, tant dans le domaine du conseil que du contentieux andre.loup@cms-bfl.com
et Charlotte Félizot, avocat en droit immobilier. Elle intervient dans tous les domaines du droit immobilier et plus particulièrement en baux commerciaux, baux d’habitation et professionnels, copropriété, construction et assurance-construction. charlotte.felizot@cms-bfl.com
Au plan réglementaire, dans les villes qui l’auront décidé par délibération du conseil municipal ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, toutes les locations touristiques devront disposer d’un numéro d’enregistrement à inscrire dans l’annonce de location1. Le décret mettant en place cette mesure a été publié le 28 avril 2017.
En dehors de ces situations spécifiques, si le meublé est la résidence principale du loueur, celui-ci est dispensé de toute démarche en mairie. La résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf cas particuliers2. En cas de sous-location, le locataire doit, en principe, obtenir l’autorisation écrite de son bailleur, sous peine notamment de résiliation de son bail3.
Si le meublé est la résidence secondaire du loueur, il doit déclarer le meublé de tourisme en mairie. La résidence secondaire s’entend du logement occupé moins de 120 jours par an consécutifs ou non. Dans certaines communes, le loueur doit également faire une demande d’autorisation de changement d’usage du logement à la mairie4, sous peine d’une amende maximale de 50 000 euros par local transformé5. Cette autorisation peut être temporaire ou définitive contre compensation. En cas de logement situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, il est conseillé de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas une telle pratique. De leur côté, les plates-formes devront décompter le nombre de nuités faisant l’objet d’une occupation et arrêter la mise en location du logement sur leur site dès que la limite de 120 jours par an sera dépassée6.
Au plan fiscal, l’Administration vient de mettre à jour sa doctrine7 sur l’imposition des revenus de la location meublée. A cette occasion, elle renouvelle sa tolérance permettant à une société civile immobilière de ne pas basculer à l’impôt sur les sociétés si ses revenus de location meublée restent inférieurs à 10 % de ses recettes totales. Cette confirmation était attendue depuis que la loi8 a étendu, à compter de 2017, aux revenus des locations meublées occasionnelles la qualification de bénéfices industriels et commerciaux.
S’agissant de l’amortissement, l’Administration prend soin de rappeler expressément les nouveaux critères jurisprudentiels de distinction du terrain et des constructions ainsi que les limites légales de déduction applicables9. L’occupation privative du bien oblige, quant à elle, soit à se taxer sur un avantage en nature (loueur non professionnel), soit à réintégrer les charges correspondantes (loueur professionnel). Le statut des loueurs professionnels, dont l’accès est facilité pour les non-résidents, est significativement amélioré en matière de plus-values puisqu’il bénéficie désormais de différents dispositifs en faveur des PME et, notamment, pour les plus-values à long terme, de l’abattement pour durée de détention de 10 % par an au-delà de la cinquième année. Lorsque les conditions prévues par le texte sont remplies, ces plus-values sont donc totalement exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux après quinze ans de détention10.
Pour conclure, ces différentes mesures ne peuvent que souligner l’attention croissante portée par les pouvoirs publics à ce secteur en plein essor.
1. Art. 51 de la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique.
2. Art. L. 324-1-1 du Code du tourisme.
3. Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017.
4. Art. L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
5 Art. L.651-2 du CCH modifié par la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle.
6. Art. 51 de la loi précitée n° 2016-1321.
7. BOI-BIC-CHAMP-40-10 et 20.
8. Art. 114 de la loi de finances rectificative pour 2016.
9. Art. 39 C du Code général des impôts (CGI).
10. Art. 151 septies B du CGI.
