Une réponse ministérielle et une décision de Cour administrative d’appel illustrent les tentatives pour restreindre l’imputation des déficits fonciers, mais l’argumentation de l’Administration nous semble discutable.
Par Pierre Carcelero, avocat en fiscalité. Il traite notamment des dossiers d’acquisition et de restructuration de groupes immobiliers cotés et non cotés et les conseille sur leurs opérations. Il est chargé d’enseignement en droit fiscal à l’Université de Montpellier. pierre.carcelero@cms-bfl.com
Les déficits fonciers générés par un immeuble qui cesse d’être donné en location
Les déficits fonciers peuvent être imputés sur le revenu global du propriétaire, sous certaines conditions et limites.
Mais la loi prévoit que l’imputation sur le revenu global est remise en cause au titre des trois années précédentes lorsque l’immeuble auxquels les déficits se rapportent cesse d’être mis en location (article 156-I 3° du Code général des impôts).
Par un rescrit de 2010 (n° 2010/35), l’Administration avait rappelé que les déficits fonciers, dont l’imputation sur le revenu global est remise en cause, redeviennent des déficits fonciers qui ne sont imputables que sur des revenus fonciers. L’Administration a alors précisé, ce que la loi ne prévoit pas, que ces déficits particuliers ne sont imputables que sur des revenus fonciers constatés jusqu’à l’année de cessation de la location. La cour administrative d’appel de Versailles (décision n° 14VE03643 du 12 avril 2016) lui a donné tort, rappelant qu’il résulte de la loi que le déficit foncier se rapportant à l’immeuble qui cesse d’être loué demeure imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’Administration a toutefois réaffirmé sa position dans une réponse ministérielle Frassa du 5 mai 2016.
Le cas des usufruitiers de parts de SCI
A l’issue d’un contrôle, l’administration fiscale a contesté l’imputation par deux époux des déficits réalisés par une SCI à hauteur des parts détenues en usufruit, considérant que la déduction de ceux-ci incombait aux nus-propriétaires.
La cour administrative d’appel de Bordeaux (décision n° 14BX0701 du 15 mars 2016) a jugé que l’article 8 du Code général des impôts exclurait la prise en considération des déficits par les usufruitiers. Il prévoit en effet que «l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant à ses droits dans les bénéfices».
La motivation de la Cour est toutefois discutable. En effet, ce terme de «bénéfices» est un terme général qui désigne dans cet article 8 (voir la première phrase de ce même article relative à l’imposition des pleins propriétaires) les déficits comme les profits.
Les débats parlementaires soulignent quant à eux que le législateur a entendu imposer l’usufruitier au motif qu’il dispose du droit d’appréhender les bénéfices sociaux. Il semblerait alors logique que l’usufruitier puisse déduire les déficits de la société.
Précisons que le Conseil d’Etat a été saisi dans ces deux affaires et nous espérons qu’il retiendra une analyse plus conforme aux dispositions légales que ne nous paraît être celle de l’Administration.
