L’année 2015 avait été celle de la reprise du volume des transactions immobilières avec un chiffre au-delà des 800 000 unités. Encouragé par la poursuite historique de la baisse des taux d’emprunt, 2016 ne devrait pas encore voir l’inversion de ce mouvement, la question étant de savoir quand, et si, une remontée des prix sera amorcée. En principe résultat du jeu de l’offre et de la demande, ces derniers sont aussi fonction d’indicateurs plus divers et complexes que le simple effet de la rareté d’un produit ou de la pluralité d’acheteurs. En démontrent les nombreuses facettes des discussions dont nous sommes témoins et acteurs à l’occasion des transactions et auxquelles ce numéro sera principalement dédié.
Christophe Frionnet, avocat associé
Au cœur des échanges et avant d’aboutir au prix, quelles sont les zones d’alerte pour tout acquéreur mais aussi celles qui peuvent constituer un atout pour le vendeur ? Si les enjeux environnementaux ainsi que ceux liés à l’urbanisme focalisent l’attention lors d’une vente de terrain, ceux liés aux baux en cours et à la copropriété seront évoqués pour les immeubles de rapport. Dans toute situation, un état des lieux de la fiscalité est indispensable, ne serait-ce que du point de vue des impôts locaux et des taxes d’urbanisme, pour tout projet de construction ou de transformation. Si la vente est susceptible de porter sur les titres d’une société à prépondérance immobilière, les points de discussion seront encore plus multiples avec, le cas échéant, la mise en place d’une garantie de passif. Problématique de la fiscalité latente, taxe de 3 %, régularisations éventuelles de TVA, la fiscalité aura son mot à dire dans l’opération sans compter sur la nécessité de pouvoir se prémunir vis-à-vis des autorités quant à la question de la justification du prix retenu pour le calcul des droits d’enregistrement.
Le mode de financement de l’opération et les capacités en la matière offertes à l’acquéreur sont naturellement des éléments déterminants qui occupent une place prépondérante dans les discussions pouvant influer sur le fond comme sur la forme de la transaction. Celle-ci est également en elle-même un sujet réglementé. Une piqûre de rappel, quant aux principes sur lesquels tout acteur doit être sensibilisé, n’est jamais inutile ne serait-ce que pour toute personne habilitée à jouer les intermédiaires.
On ne pourra naturellement pas prétendre à l’exhaustivité en la matière compte tenu de la multitude des situations susceptibles de se présenter. Nous espérons toutefois que ce focus spécial, sans avoir la prétention de servir de guide, pourra sensibiliser nos lecteurs quant aux principaux points d’attention et à l’opportunité d’être assistés par tous professionnels confondus, un négociateur averti en valant deux !
