La loi Energie et Climat du 8 novembre 2019 subordonnait la construction de certains bâtiments de plus de 1 000 m² d’emprise au sol à (i) l’obligation d’équiper 30 % de la surface de toiture de panneaux photovoltaïques ou de toitures végétalisées et (ii) à l’obligation de perméabiliser les sols des aires de stationnement associées. Ce champ d’application a été considérablement étendu par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, d’une part, par un abaissement du seuil d’assujettissement de 1 000 m² à 500 m², sauf pour les bureaux et, d’autre part, par une extension aux rénovations lourdes et extensions de bâtiments ou partie de bâtiments de 500 m² (ou 1 000 m² pour les bureaux), aux bâtiments à usage de bureaux et à toutes constructions à usage commercial. Il est rappelé que la loi Climat et Résilience entre en vigueur le 1er juillet 2023.
Les actifs éligibles
Ces règles pourront être source de contraintes non négligeables pour certains acteurs du secteur immobilier dit institutionnel. Nous pensons notamment à certains asset managers et investisseurs réglementés, nationaux (par exemple la SPPICAV) ou étrangers (notamment les fonds réglementés de droit allemand). De par leur statut, ces derniers doivent se conformer en particulier à leur objet social et à la définition légale des actifs éligibles. Ainsi, deux conditions cumulatives devront être réunies : la détention de biens d’équipement (en l’occurrence les panneaux) « à titre accessoire » et « en vue de leur location ».
S’agissant de la qualification « à titre accessoire », sauf erreur, il n’existe à ce jour aucune clarification des autorités quant au seuil à ne pas franchir. Cette appréciation se fera au cas par cas par rapport à différents critères comme le montant de l’investissement ou le caractère accessoire de l’équipement par rapport à l’immeuble.
Au-delà de la nécessité que la centrale soit détenue en vue de sa location, se pose la question de l’installation des panneaux : ont-ils vocation à alimenter l’immeuble (autoconsommation) ou bien la centrale doit-elle raccordée au réseau ? Dans cette seconde hypothèse, nous précisons que pour lesdits véhicules immobiliers réglementés, la revente de l’électricité produite par les panneaux est exclue du champ d’application du dispositif dans la mesure où il n’est pas question de revenu locatif mais de produit de vente d’électricité. Peuvent alors être envisagées plusieurs options de structuration.
Les options de structuration
Ainsi, en présence d’un locataire unique de l’immeuble, il est possible d’inclure les panneaux dans l’objet du bail, ces derniers peuvent faire l’objet d’un loyer spécifique ou bien être inclus dans un loyer global. Autre option : la toiture pourrait faire l’objet d’un contrat de location distinct, consenti au profit d’un tiers moyennant un loyer annuel, ce qui remplirait la condition d’une mise en location des panneaux. Ce tiers s’occupera ensuite de faire le nécessaire pour procéder à la revente de l’électricité produite. En fonction des besoins (notamment de financement du tiers dans l’hypothèse où ce dernier réalise les travaux d’installation de la centrale) et du montage (panneaux existants ou à réaliser), un bail emphytéotique ou encore un bail civil représentent des outils efficaces. A noter que selon le statut juridique de l’immeuble, la création d’un lot de volume peut être envisagée.
En présence de plusieurs locataires de l’immeuble l’exercice est plus délicat. En pratique, le propriétaire optera pour la location de la toiture à un tiers. Toutefois, d’autres options, telle la constitution d’un groupement se rapprochant d’un groupement d’un restaurant interentreprises, constituent des pistes de réflexion.
