L’intérêt des investisseurs pour les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ou les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) ne s’est pas émoussé au fil des ans, notamment du fait de la relative stabilité dont leur régime fiscal a bénéficié. Pour rappel, le régime fiscal des SIIC1 s’applique, sur option, aux sociétés par actions cotées dont le capital social est d’au moins 15 millions d’euros et qui sont détenues, directement ou indirectement, à moins de 60 % par un même actionnaire. Les SPPICAV, quant à elles, sont exonérées en raison de leur forme2. Elles sont gérées par une société de gestion, le montant minimum de leur capital social est de 500 000 euros et aucun seuil minimum d’actionnaires minoritaires n’est requis.
Par Julien Saïac, avocat associé en fiscalité internationale. Il traite plus particulièrement des questions relatives aux restructurations internationales et aux investissements immobiliers. julien.saiac@cms-bfl.com
Les deux régimes reposent sur un même principe d’exonération d’impôt sur les sociétés des bénéfices provenant de la gestion de l’actif immobilier sous-jacent, si bien que l’imposition est établie au niveau des actionnaires. Cette exonération est subordonnée au respect d’obligations de distribution3 :
– distribution des bénéfices résultant de la gestion des immeubles à hauteur d’au moins 95 % pour les SIIC, 85 % pour les SPPICAV ;
– distribution des bénéfices résultant de plus-values immobilières à hauteur d’au moins 60 % pour les SIIC, 50 % pour les SPPICAV ;
– redistribution intégrale des dividendes exonérés reçus de filiales ayant opté pour le même régime SIIC ou SPPICAV.
A la différence des SPPICAV, les SIIC ont par ailleurs la possibilité de constituer un secteur taxable au titre d’activités accessoires ou d’actifs non éligibles.
Appliqués aux actionnaires résidents, ces régimes ne soulèvent généralement pas de difficulté particulière : les bénéfices sont imposés en tant que dividendes entre les mains des actionnaires personnes physiques ou morales4. Il en va en revanche différemment lorsque les actionnaires sont des non-résidents.
Distribution de dividendes à des non-résidents
Les SIIC et les SPPICAV bénéficient d’une exonération, en tout ou en partie, de la contribution additionnelle de 3 % sur les revenus distribués5. Ainsi, les distributions par les SPPICAV à leurs actionnaires résidents ou non-résidents sont exclus du champ de la contribution additionnelle au titre de l’exonération expresse des organismes de placement collectif immobilier, dont la SPPICAV est une forme6. De même, les distributions par les SIIC à leurs actionnaires résidents ou non-résidents, au titre de leurs obligations distributives, sont également exonérées de la contribution additionnelle7. Néanmoins, celle-ci reste due par la SIIC pour les distributions au-delà de l’obligation légale ou lorsque sont distribués des bénéfices issus de son secteur taxable.
Par ailleurs, sous réserve de l’application des conventions fiscales, les distributions par les SIIC ou les SPPICAV à des personnes ayant leur domicile ou leur siège social hors de France sont assujetties à la retenue à la source de droit interne au taux de 30 %8.
Si l’on se réfère au Modèle OCDE de convention fiscale, la retenue à la source pourrait être limitée à un taux de 15 %, sauf en cas de détention directe par une personne morale d’au moins 25 % du capital de la société distributrice, auquel cas le taux de retenue à la source pourrait être ramené à 5 %9.
Certaines conventions fiscales prévoient toutefois des dispositions spécifiques qui peuvent aggraver la situation des non-résidents dans certaines hypothèses. Ainsi, la convention fiscale entre la France et les Etats-Unis du 31 août 199410 stipule que les distributions par des SIIC ou des SPPICAV sont soumises à une retenue à la source au taux de 15 % seulement si les conditions suivantes sont réunies :
– soit le bénéficiaire effectif américain des dividendes est une personne physique, un «trust» de retraite ou équivalent, détenant au plus 10 % des droits de la SIIC ou SPPICAV distributrice ;
– soit les dividendes proviennent de titres cotés et le bénéficiaire effectif détient une participation dans la SIIC/SPPICAV distributrice n’excédant pas 5 % ;
– soit le bénéficiaire effectif est une personne autre qu’une personne physique ou équivalent détenant au plus 10 % des droits dans la SIIC ou la SPPICAV.
En toute autre hypothèse, c’est le taux de retenue à la source de droit commun (30 %) qui s’applique.
De la même façon, la convention fiscale entre la France et le Royaume-Uni du 19 juin 200811, même si elle ne vise pas expressément les revenus distribués par des SIIC/SPPICAV, prévoit un régime spécifique pour les distributions faites par un véhicule d’investissement. Les distributions par une SIIC/SPPICAV à des actionnaires britanniques bénéficient ainsi d’un taux réduit de retenue à la source plafonné à 15 % seulement si le bénéficiaire effectif britannique détient moins de 10 %, directement ou indirectement, de son capital. Si le seuil de détention de 10 % est dépassé, le taux de retenue à la source de droit commun (30 %) s’applique.
En outre, un prélèvement de 20 % sur les distributions effectuées au profit d’actionnaires personnes morales détenant plus de 10 % de la SIIC est applicable lorsque ces actionnaires ne sont pas soumis à l’impôt au titre des dividendes perçus12. Ce prélèvement n’est pas applicable aux SPPICAV.
Plus-values réalisées par des non-résidents
Sous réserve de l’application des conventions fiscales, les plus-values résultant de la cession par des non-résidents d’actions ou de parts de SIIC ou SPPICAV sont considérées comme des revenus de source française13. Dès lors, ces plus-values sont en principe soumises au prélèvement du tiers prévu à l’article 244 bis A du Code général des impôts (CGI). Cependant, seules sont soumises au prélèvement les plus-values réalisées par des personnes détenant directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la SIIC/SPPICAV14. Même si l’administration fiscale n’a pas, à ce jour, formellement confirmé ce point, les actionnaires non-résidents détenant moins de 10 % du capital de la SIIC/SPPICAV peuvent donc bénéficier d’une exonération au titre des plus-values réalisées15.
Au contraire, en cas de détention à plus de 10 %, l’imposition de la plus-value sera généralement attribuée à la France. En effet, compte tenu de la constitution de leur actif, les SIIC et SPPICAV seront généralement considérées comme à prépondérance immobilière au sens des conventions fiscales (c’est le cas si l’on se réfère à l’article 13 paragraphe 4 du Modèle OCDE de convention fiscale, qui vise les actions qui tirent plus de 50 % de leur valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers). A cet égard, l’avenant du 5 septembre 2014 à la convention fiscale entre la France et le Luxembourg, qui s’applique à compter du 1er janvier 2017, attribue désormais à la France l’imposition des plus-values résultant de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.
1. Article 208 C du CGI.
2. Article 208 du CGI.
3. Article 208 C du CGI (SIIC) et L. 214-69 du Code monétaire et financier (SPPICAV).
4. A noter cependant que ces dividendes ne peuvent bénéficier du régime mère-fille lorsque le bénéficiaire est une personne morale ou de l’abattement de 40 % en présence d’un bénéficiaire personne physique.
5. Article 235 ter ZCA du CGI.
6. Article 235 ter ZCA I du CGI.
7. Article 235 ter ZCA I 3° du CGI.
8. Article 119 bis 2 du CGI – BOI-IS-CHAMP-30-20-40-20150304 n° 120.
9. Article 10 paragraphe 2 du Modèle de convention fiscale OCDE.
10. Article 10 paragraphe 5 a) et b) dans sa rédaction issue de l’avenant du 13 janvier 2009 – BOI-INT-CVB-USA-10-30-20130916 n° 150.
11. Article 11 paragraphe 5 – BOI-INT-CVB-GBR-10-20-20130618 n° 80 et s.
12. Article 208 C II ter.
13. Article 164 B I e ter 1°, 2° et 3° – BOI-RFPI-PVINR-10-20-20160706.
14. Article 244 bis A I 3 c., d. et f. – BOI-RFPI-PVINR-10-20-20160706.
15. Article 244 bis C. Ces actionnaires se trouvent hors du champ des articles 244 bis A et 244 bis B du CGI.
