Ce nouveau numéro de la Lettre de L’Immobilier est consacré principalement aux sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) et aux organismes de placement collectif immobilier (OPCI), tant l’intervention de ces structures ou de leurs filiales est devenue chose commune aujourd’hui dans le secteur des grandes transactions immobilières.Si les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et les SIIC paraissent présenter de nombreuses similitudes de fond, qu’il s’agisse de l’activité foncière prépondérante, de l’exonération d’impôt sur les sociétés sous condition de distribution ou de la possibilité de souscription des titres, tant par des particuliers que par des investisseurs institutionnels, il n’en demeure pas moins que ces structures présentent de réelles différences aussi bien au plan juridique que fiscal. Il nous a donc paru utile de présenter, sous forme de tableau synthétique, les principales caractéristiques juridiques et fiscales des SPPICAV et des SIIC permettant de comparer et de mesurer ces différences et de consacrer, par ailleurs, un développement particulier à l’évolution de l’environnement réglementaire des OPCI en France depuis ces dernières années.
Richard Foissac, avocat associé
De la même façon, nous avons souhaité réserver des développements aux cas de passerelles entre les deux structures. Nous abordons ainsi les situations de transformation d’une SIIC ou d’une filiale SIIC en SPPICAV, de transformation d’une société de capitaux n’ayant pas opté pour le régime des SIIC en SPPICAV et de cession d’une filiale ayant opté pour le régime des SIIC entre SIIC et OPCI.
Enfin, l’aspect international n’est pas oublié compte tenu de l’intervention soutenue d’investisseurs étrangers sur le marché immobilier français. Si les SIIC et les SPPICAV bénéficient d’une exonération, en tout ou en partie, de la contribution additionnelle de 3 % sur les revenus distribués, leurs dividendes distribués à des personnes ayant leur domicile ou leur siège social hors de France sont assujettis, hors convention internationale, à la retenue à la source de droit interne au taux de 30 % et les plus-values résultant de la cession par des non-résidents d’actions ou de parts de SIIC ou SPPICAV sont considérées, toujours sous réserve de l’application des conventions fiscales, comme des revenus de source française au-delà d’un certain taux de participation.
En matière d’actualité fiscale, nous avons choisi de traiter deux thèmes bien différents mais illustratifs des sujets qui peuvent opposer l’administration fiscale aux opérateurs immobiliers : la question de l’entrée en sifflet dans la contribution foncière des entreprises (CFE) des SIIC et celle de l’exonération de TVA des services de gestion de fonds communs de placement immobilier (FCPI).
Enfin, nous ne pouvions omettre la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et avons choisi d’évoquer certaines de ses conséquences vraisemblables en matière de baux commerciaux et de droit de la construction. De même, ne pouvait être ignorée la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique qui vise la problématique des plates-formes en ligne, lesquelles impactent fortement l’activité des réservations de locations meublées, avec l’intervention de nouveaux acteurs tels qu’Airbnb ou Homelidays.
