L’immobilier et les services à vocation citoyenne et sociale sont des éléments clés de nos économies. Chez Franklin Real Asset Advisors (FRAA), ces actifs sont définis comme des infrastructures sociales. Cela concerne par exemple les hôpitaux, les écoles, les logements abordables et les bâtiments liés à la justice, aux urgences et aux services civiques.
Pourquoi avez-vous décidé de vous positionner sur le thème des infrastructures sociales ?
Les actifs d’infrastructure sociale offrent une double opportunité aux investisseurs institutionnels : des rendements à long terme stables et la possibilité d’apporter une contribution positive au bénéfice de la collectivité. La pandémie a mis en évidence que de nombreuses collectivités ne disposent pas des installations nécessaires, telles que des établissements de santé accessibles et des logements abordables, pour lutter efficacement contre des menaces comme la Covid-19. Notre stratégie consiste à combler le déficit d’investissement des gouvernements dans ce domaine.
Franklin Templeton a lancé sa stratégie « Social Infrastructure » en juillet 2018. Sur quels principes repose-t-elle ?
Nous investissons à travers l’Europe en suivant une stratégie à double rendement. Cela signifie que nous cherchons à dégager un rendement financier d’une part, tout en générant un impact social et environnemental mesurable d’autre part. Concrètement, nous cherchons à créer un impact mesurable en nous alignant sur 6 des 17 ODD des Nations unies : « bonne santé et bien-être », « éducation de qualité », « paix, justice et institutions efficaces », « villes et communautés durables », « énergie propre et d’un coût abordable » et « eau propre et assainissement ».
Nous sommes également signataires des Principes opérationnels de la gestion de l’impact social, qui décrivent les caractéristiques essentielles à l’établissement et à la gestion d’un système robuste de gestion de l’impact.
L’acquisition récente de cinq nouveaux actifs pour votre plateforme d’infrastructure sociale, qui porte leur nombre total à 22, s’inscrit-elle dans une démarche de diversification de votre portefeuille ?
Oui, notre stratégie vise à créer une diversification du portefeuille en matière de secteurs, de locataires, d’emplacements géographiques et de calendriers d’expiration de baux. Les investissements sont sélectionnés pour leur potentiel de performance à long terme, en associant une approche bottom-up à la sélection des investissements à des considérations macroéconomiques top-down. Notre objectif est d’optimiser le rendement financier et l’impact social et environnemental générés par les investissements. En raison de la nature des services essentiels fournis par les actifs d’infrastructure sociale, les rendements devraient avoir une corrélation plus faible avec le marché dans son ensemble. De plus, ces actifs sont souvent offerts à une valorisation attractive par rapport à ceux de l’immobilier commercial dans des emplacements similaires.
Prévoyez-vous d’autres acquisitions dans les mois qui viennent ?
L’équipe FRAA est toujours en quête d’acquisition, et a dans son pipeline des actifs dont la valeur globale est généralement comprise entre 800 millions et 1 milliard d’euros.
Quel a été, à ce jour, l’impact de vos investissements en matière d’objectifs de développement durable (ODD) ?
A l’aide des « cinq dimensions de l’impact » (quoi, qui, combien, contribution et risque) définies par l’Impact Management Project (IMP), nous identifions les impacts potentiels de chaque investissement. Nous quantifions ensuite la valeur actuelle et projetée de chaque actif sur un plan communautaire et environnemental avec notre système de notation personnalisé.
Du point de vue de l’impact environnemental, nous voulons rendre les bâtiments que nous acquérons plus durables, en réduisant leur empreinte carbone, ainsi que leur utilisation d’eau et d’électricité. Pour y parvenir, nous installons des capteurs de consommation et nous analysons la faisabilité de l’installation de panneaux solaires ou d’équipements moins énergivore.
Nous nous concentrons aussi sur l’investissement transformationnel : l’objectif est d’améliorer les actifs d’une manière qui profite aussi bien à la collectivité qu’aux investisseurs. Par exemple, notre fonds détient une maison de retraite et un centre de réadaptation à Lido di Venezia, en Italie. Le Lido est avant tout une zone touristique : notre équipe a travaillé avec les exploitants et la collectivité pour empêcher que l’établissement ne soit transformé en hôtel. Parmi les autres améliorations apportées à la propriété du Lido, citons l’ajout d’un centre de recherche de classe mondiale dédié à la neurologie/démence et un jardin sensoriel pour les patients en thérapie sur place, ainsi que l’établissement d’une ligne directe de transports en commun du continent à l’île du Lido.
