Dans un écosystème où les mutations sociétales et technologiques s’enchaînent sans répit, l’immobilier de bureau est sévèrement bousculé et vit une crise profonde. Jadis rigide et peu sujet aux fluctuations, le secteur doit aujourd’hui s'adapter aux nouvelles exigences d'usage en intégrant la flexibilité plébiscitée par nos modes de vie. Plutôt que de subir douloureusement ces changements, les acteurs historiques sont appelés à collaborer avec de nouveaux entrants pour rester proches des besoins des utilisateurs et maintenir la pertinence de leur offre ainsi que la valeur de cette dernière, sur un marché challengé par le télétravail et les tiers lieux.

La crise simultanée des usages et des valeurs: un moment décisif pour le futur.

Il y a une dizaine d’années encore, les entreprises étaient enchaînées à des baux rigides de type 3/6/9 ce qui entraînait souvent une sous-utilisation coûteuse ou une surutilisation pénible des surfaces de bureau. Bien que nettement plus onéreuses, l'émergence de solutions plus souples telles que le coworking, a par la suite été salutaire en offrant de la souplesse aux entreprises locataires. Celles-ci étaient enfin en mesure de consommer le bureau sur leurs besoins réels et ce de façon ajustable et par conséquent moins aliénante.

La pandémie de la Covid-19 et l'évolution des modes de travail, notamment ceux de la génération Z, ont accéléré cette transition vers des modèles organisationnels hybrides plus flexibles : un peu chez soi, un peu au bureau et/ou un peu dans des tiers lieux. Les employés tiennent désormais pour acquis le travail à distance ce qui force la réévaluation de la rentabilité des investissements immobiliers. En effet, les valorisations sont mises à mal et le taux de vacance de ces surfaces atteint des sommets. Moins de 450 000 m² ont ainsi été livrés en 2023, soit une lourde chute de 54% par rapport à 2022 et de 52% par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le taux de vacance de l’Ile-de-France atteint désormais 8,4% contre 7,7% il y a un an, soit un niveau inédit depuis près de 30 ans [1] .  Ces chiffres questionnent alors l’équilibre financier des propriétaires immobiliers. Ces derniers sont contraints de réexaminer en profondeur leur modèle économique jusqu’ici nourri par des flux de loyers long terme.

Quelques années après l’émergence du coworking, il n’est donc plus question de choisir entre une option traditionnelle et une option flexible mais bien de combiner les deux pour une expérience optimale et une sérénité financière retrouvée. C’est l'avènement du “bureau-hôtel”, un immeuble concentrant à la fois des bureaux traditionnels (prise à bail), des bureaux à la demande (coworking) et des espaces occasionnels (meetings & events). Les entreprises sont ainsi constamment au plus près de la réalité de leurs besoins. Elles peuvent s’assurer une surface socle permanente sans prendre de pari sur l’avenir, solliciter des bureaux à la demande lorsque la fréquentation devient trop forte et réserver des espaces événementiels ponctuels pour leurs réunions et événements exceptionnels. Le tout à quelques étages de différence, sans avoir à sortir de leur bâtiment.

Le futur du bureau passera par une collaboration étroite entre les propriétaires immobiliers et les opérateurs les plus innovants

Si le cahier des charges des propriétaires est polarisé sur la rentabilité et celui des usagers sur leur mode de vie et l’organisation quotidienne, il semblerait que les deux convergent en effet vers un même impératif : la flexibilité.

D’un côté, les propriétaires ne peuvent plus se satisfaire d’une offre exclusivement concentrée sur des baux long terme. Ceux-ci sont en inadéquation avec les besoins des entreprises et ne satisfont plus la demande. Il leur est donc vital d’étoffer cette offre avec d’autres options - plus flexibles - sur des durées plus courtes et agiles.

De l’autre, les entreprises et les usagers seront eux aussi séduits par la flexibilité des usages permis par des espaces revisités. Ils pourront piocher dans différentes offres d’espace différentes, et ce à la demande, à la journée, au mois ou à l’année, selon leurs besoins réels et effectifs.

Conciliant les besoins initialement très distincts des propriétaires et des usagers, le futur de l'immobilier de bureau réside donc dans ce “bureau-hôtel”, cette combinaison d’offres variées, garantissant une flexibilité intrinsèquement adaptée aux besoins changeants des entreprises. Avec ses trois couches modulables - bureaux traditionnels (prise à bail), bureaux à la demande (coworking) et espaces occasionnels (meetings & events) - le “bureau-hôtel” garantit non seulement le rebond de l’immobilier de bureau mais offre aussi à ce dernier une place de choix au coeur de l’échiquier, partenaire de la bonne santé financière et de l’attractivité RH des entreprises.

Le concept de "bureau-hôtel" constitue donc une solution d’avenir, combinant la souplesse du modèle hôtelier avec une approche servicée, centrée sur l'expérience utilisateur. En pratiquant le yield management et en diversifiant les modèles d'exploitation, les propriétaires immobiliers peuvent quant à eux garantir la rentabilité de leurs surfaces tout en répondant aux besoins changeants des entreprises et de leurs employés.

Pour permettre l’émergence de ce modèle, il est encore nécessaire de fournir des efforts et de sensibiliser l’écosystème à d’autres modes de collaboration. En effet, son succès dépend de la bonne combinaison des expertises. Il est vital de faciliter le tandem propriétaire-opérateur. Ainsi, les acteurs innovants comme Comet pourront fluidifier cette transition et apporter leur savoir-faire opérationnel et terrain en garantissant des services adaptés aux besoins émergents du marché.