Par Christophe Frionnet, avocat associé en fiscalité. christophe.frionnet@cms-fl.com / et Carole Laplace, avocat en fiscalité. Elle conseille les entreprises dans l’ensemble de leurs opérations. carole.laplace@cms-fl.com

La situation économique hors-norme que notre pays traverse est susceptible de conduire les entreprises, y compris celles du secteur immobilier, à doter d’importantes provisions comptables. A ce jour, aucun assouplissement du traitement fiscal de ces dernières n’a été adopté. Focus sur les règles fiscales applicables aux différents types de provisions relatives aux actifs immobiliers et à l’activité immobilière.

Obligation comptable et règles fiscales strictes

Par principe, les comptes annuels doivent donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l’entreprise, contraignant les entreprises à constater une dépréciation d’actif ou à anticiper un risque. 

Bien que la comptabilisation d’une provision soit une obligation comptable, le droit fiscal n’admet l’anticipation d’une charge ou d’une dépense probable, que si c’est pour faire face à une perte ou une charge déductible, nettement précisée, que des événements en cours rendent probable à la clôture de l’exercice de dotation et à condition qu’elles aient été effectivement constatées dans les écritures de l’exercice.

Une provision de nature générale motivée par la crise économique du secteur immobilier liée au Covid-19 ne pourra donner lieu à une dotation fiscalement déductible en l’état des textes.

Les provisions pour dépréciation des terrains ou des constructions immobilisés

A la clôture de chaque exercice, l’entreprise doit apprécier s’il existe un indice interne ou externe de perte de valeur de ses actifs immobilisés. Si la valeur vénale d’un bien immobilier relevant de cette catégorie devient inférieure à sa valeur nette comptable, une provision pour dépréciation sera admise en déduction du résultat imposable de la société sous réserve de justificatifs. Cela conduira à la modification de la base amortissable et du plan d’amortissement du bien immobilisé pour l’avenir. En revanche, recourir directement à un amortissement exceptionnel ou accentuer son rythme d’amortissement risquera de se heurter à une réintégration fiscale. 

Les provisions sur stocks immobiliers

De la même manière, à la clôture de chaque exercice, les immeubles inscrits en stocks doivent être évalués. Si la crise économique conduit à une baisse des prix de l’immobilier et que le prix auquel l’entreprise peut espérer revendre le bien est devenu inférieur à son prix de revient, elle pourra constituer, sous réserve de justificatifs, une provision pour dépréciation.

Le recours à la méthode statistique devra être utilisé avec une grande prudence pour l’évaluation des stocks et s’appuyer sur des données historiques réelles pour ne pas apparaître comme purement forfaitaire.

L’anticipation de pertes d’exploitation locative ou de revente

A l’issue de l’exercice clos en 2020, des entreprises auront déjà connaissance d’une baisse d’activité sur les exercices à venir. Certaines foncières pourraient, pour assurer la pérennité de leurs revenus, consentir des remises ou des baisses de loyers à leurs clients dans le cadre de renégociation moyennant le cas échéant des prorogations de bail. Elles pourraient alors vouloir enregistrer une provision pour perte d’exploitation future, comme cela est envisageable dans certains cas très spécifiques de contrats dont l’exécution s’échelonne sur plusieurs exercices.

Comptablement et fiscalement, la perte d’exploitation future ne peut pas faire l’objet d’une provision dès lors qu’elle ne résulte pas d’une obligation envers un tiers. La déductibilité fiscale d’une telle provision nécessiterait que des mesures exceptionnelles soient prises au plan légal, ce qui n’est pour l’instant pas le cas. Espérons que dans le cadre du projet de loi de finances pour 2021, des assouplissements aux principes généraux, rappelés ci-avant, puissent accompagner de nouvelles mesures de soutien à l’économie. n