Par Thierry Granier, avocat associé en fiscalité. Il intervient notamment sur les structurations de fonds immobiliers dans un contexte international. thierry.granier@cms-fl.com / et Yacine Bousraf, avocat en fiscalité. Il intervient notamment en matière de transactions immobilières et de structuration de fonds immobiliers. yacine.bousraf@cms-fl.com

La crise du Covid-19 pourrait impacter la valeur vénale de certains actifs immobiliers et, incidemment, la qualification fiscale des sociétés détentrices. Ainsi, des sociétés précédemment à prépondérance immobilière pourraient basculer désormais dans la non-prépondérance en raison de la baisse de valeur des actifs immobiliers qu’elles détiennent. 

Dans ce contexte, nous vous proposons ici un bref panorama non exhaustif des différentes notions de prépondérance immobilière qui coexistent en matière de droits d’enregistrement et d’impôts directs.

D’une manière générale, la détermination de la prépondérance immobilière d’une société résulte du rapport existant entre la valeur vénale de ses actifs immobiliers (numérateur) et la valeur vénale de la totalité de ses éléments d’actif (dénominateur). Si le rapport excède 50 %, la société est à prépondérance immobilière. 

Les actifs immobiliers retenus au numérateur du rapport ne sont pas les mêmes en fonction de l’impôt considéré (localisation, nature et affectation de l’actif, etc.). La date d’appréciation de la prépondérance immobilière varie également d’un impôt à l’autre. Le régime fiscal de la société considérée ou sa cotation en bourse peuvent également être des facteurs déterminants.

En matière de plus-values immobilières privées1, seules les sociétés «translucides» sont visées et le rapport doit excéder 50 % à la clôture des trois exercices qui précèdent celui au cours duquel intervient la cession. Les actifs immobiliers affectés à l’activité opérationnelle de la société cédée ne sont pas pris en compte au numérateur du rapport.

S’agissant des plus-values soumises à l’impôt sur les sociétés2, c’est la date de cession des titres ou celle de la clôture du dernier exercice de la société cédée qui doit être considérée. Là encore, les actifs immobiliers affectés à l’activité opérationnelle de cette dernière ne sont pas pris en compte au numérateur du rapport. En revanche, les droits afférents à un contrat de crédit-bail sont assimilés à des immeubles et doivent être retenus. 

S’agissant des plus-values réalisées par des non-résidents3, les sociétés cotées dont le cédant détient moins de 10 % du capital ne sont pas visées. Pour les autres, le rapport doit excéder 50 % à la clôture des trois exercices qui précèdent celui au cours duquel intervient la cession. Logiquement, les actifs immobiliers étrangers ne sont pas pris en compte au numérateur du rapport.

En matière de droits d’enregistrement4, seules les sociétés non cotées sont visées. Là encore, les actifs immobiliers étrangers ne sont pas pris en compte au numérateur du rapport. En revanche, tous les actifs immobiliers français y figurent. Leur affectation à l’activité opérationnelle de la société cédée est ici indifférente. La prépondérance immobilière s’appréciée à la date de cession des titres ou à celle de la clôture du dernier exercice de la société cédée.

Enfin, la notion de prépondérance immobilière pour l’application de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles5 est relativement proche de celle applicable en matière de droits d’enregistrement. En matière de taxe de 3 %, le rapport doit excéder 50 % au 1er janvier de l’année d’imposition et son numérateur n’inclut pas les actifs immobiliers français affectés à l’activité opérationnelle de la société cédée. Il en va de même pour le stock immobilier français des sociétés exerçant une activité de marchand de biens ou de construction-vente.

Il résulte de cette pluralité de définitions une certaine complexité que les contribuables doivent désormais concilier à une incertitude sur les valeurs vénales. Dans le contexte actuel, l’exercice de qualification pourra donc, dans certains cas, s’avérer délicat.

1. Art. 150 UB du CGI.

2. Art. 219 I a sexies-0 bis du CGI.

3. Art. 244 bis A du CGI.

4. Art. 726 I, 2° du CGI.

5. Art. 990 e du CGI.