Par François Lacroix, avocat associé en fiscalité. francois.lacroix@cms-fl.com

Ces derniers mois, les promoteurs immobiliers ont dû relever de multiples défis, d’abord opérationnels : pour obtenir des collectivités territoriales la validation de leurs programmes, des entreprises de travaux la reprise des chantiers grevés de surcoûts, et des clients l’acceptation des délais supplémentaires de livraison.

Mais ce fort ralentissement d’activité a également fragilisé le financement des programmes, dont le retard pris dans l’avancement des chantiers a affecté, pour les VEFA, l’émission des appels de fonds correspondants et le dégagement de marges d’exploitation (différées et réduites en raison des surcoûts) vitales pour l’auto-financement de nouvelles opérations et pour l’obtention de crédits ou de garanties extrinsèques d’achèvement.

Pour pallier cette dégradation de sa trésorerie et de ses fonds propres et préserver les ratios requis par ses partenaires financiers, un promoteur pourra donc envisager de revendre certains immeubles au sein de son groupe. Pour autant, la détermination du prix de ces cessions devra intégrer les principes dégagés par la réglementation fiscale, dont voici le rappel des points saillants.

Entre deux sociétés membres d’un groupe fiscal, la cession d’un stock immobilier dont le prix de revient fiscal serait inférieur à sa valeur vénale réelle pourrait conduire, selon une application littérale du 5e alinéa de l’article 223 B du CGI, à considérer comme non critiquable tout prix de cession compris entre ces deux limites.

Hors de l’intégration fiscale, une telle souplesse ne se rencontrera pas : le prix de cession d’un stock immobilier devra correspondre à sa valeur vénale réelle, ainsi appréciée :

– les frais de commercialisation qui auraient dû être normalement engagés si l’immeuble avait été cédé à des clients pourront être reconstitués, et déduits de la valeur vénale réelle pour déterminer celle à prendre en compte ; 

– seul un «écart significatif» entre le prix de cession retenu et la valeur vénale réelle pourra autoriser l’Administration à substituer la seconde au premier ; toutefois, aucun des quinze arrêts énonçant cette règle ne définit cet écart, tandis qu’une décision écarte expressément la référence à un écart de 20 % qui prévaut pour les cessions de valeurs mobilières non cotées ; conformément à la jurisprudence existante, tout écart supérieur à 10 % risque d’encourir la critique de l’Administration ;

– la valeur vénale sera celle :

• déterminée par référence à des cessions «de biens similaires» …

•… intervenues à «une date peu éloignée dans le temps», antérieure … 

•… ou postérieure à la cession considérée. C’est ainsi que certaines décisions se sont référées à une cession intervenue 19 mois après la vente litigieuse. Manifestement conçue pour des périodes de stabilité, cette règle paraît peu adaptée aux périodes de crise. Rappelons à cet égard qu’un arrêt du 11 avril 2000 (97PA01096), certes antérieur à la jurisprudence précitée, a validé le prix retenu en 1991 par le contribuable, par référence expresse à la crise immobilière de 1990 ;

– en cas de revente ultérieure à «une date peu éloignée» par la société acquéreur du groupe, le prix de cette revente pourra cristalliser une valeur vénale susceptible d’être invoquée par l’Administration. Ce lien établi par plusieurs décisions suggère que le prix de la cession initiale intra-groupe puisse être déterminé en liaison avec celui de la revente.

Enfin, le résultat de cession sera fiscalisé à la date de cette dernière, quand bien même l’immeuble cédé serait à construire (vente à terme ou VEFA), pour peu que l’acquéreur ait le droit de revendre avant l’achèvement les droits immobiliers acquis ; d’autre part, le prix de cession devra tenir compte des risques attachés à la construction en cours.