Au cours de l’année 2019, l’AMF a procédé au contrôle SPOT de six sociétés de gestion de portefeuille (les «SGP») de fonds d’investissement immobiliers (les «Fonds»), avec pour thème les modalités de réalisation des prestations immobilières de ces sociétés. Le rapport de ce contrôle (le «Rapport»), publié par l’AMF le 27 mars 2020, a avant tout pour finalité de rappeler les SGP à leurs obligations s’agissant des activités d’asset management et de property management dans le cadre de la gestion de Fonds. Il constitue donc une lecture riche d’enseignements pour les acteurs concernés.
Par Jérôme Sutour, avocat associé, responsable des pratiques services financiers et blockchain/crypto-actifs. Il intervient sur tous les aspects de régulation bancaire et financière. Il accompagne plusieurs acteurs spécialisés dans la tokenisation des actifs financiers et immobiliers et l’offre au public de crypto-actifs (jerome.sutour@cms-fl.com). et Michel Zacharz, avocat en banque & finance. Il est spécialisé dans la réglementation applicable aux banques, entreprises d’investissement et établissements bancaires. Il conseille les institutions financières sur l’ensemble des problématiques réglementaires qu’elles peuvent rencontrer durant leur existence (michel.zacharz@cms-fl.com).
Au cours de l’année 2019, l’AMF a procédé au contrôle SPOT de six sociétés de gestion de portefeuille (les «SGP») de fonds d’investissement immobiliers (les «Fonds»), avec pour thème les modalités de réalisation des prestations immobilières de ces sociétés.
Le rapport de ce contrôle (le «Rapport»), publié par l’AMF le 27 mars 2020, a avant tout pour finalité de rappeler les SGP à leurs obligations s’agissant des activités d’asset management et de property management dans le cadre de la gestion de Fonds. Il constitue donc une lecture riche d’enseignements pour les acteurs concernés.
Définition des prestations d’asset management et de property management
Le premier intérêt du Rapport est de formuler une définition des notions d’asset management et de property management au prisme de la gestion de Fonds :
– la fonction d’asset management «a pour objet de définir et de mettre en œuvre la stratégie permettant d’optimiser la valorisation des actifs». Elle recouvre au minimum la définition de la stratégie locative, de la supervision, de la commercialisation et de la relation avec les brokers, la définition de la stratégie en matière de travaux structurants, la modalisation des business plans, le rôle d’interface avec le property manager et les propositions de cessions d’actifs immobiliers ;
– la fonction de property management «consiste en la gestion opérationnelle de l’actif en cours de détention par le fonds» au travers des volets de la gestion locative (quittancement et recouvrement des loyers, suivi du taux de vacance, suivi des charges et des taxes, etc.) et de la gestion technique (gestion et suivi des travaux de réparation, de remise en l’état et de maintenance courante, etc.)
En définissant et en précisant ces activités, le régulateur définit en creux ce qui relève des fonctions de gestion de Fonds et ne peut être délégué par une SGP qu’à un autre gestionnaire de fonds d’investissements alternatifs.
«L’AMF a relevé que la majorité des sociétés contrôlées ne disposaient pas de procédures suffisamment précises et opérationnelles s’agissant de l’asset management et du property management.»
L’établissement d’un corps procédural précis
L’AMF a relevé que la majorité des sociétés contrôlées ne disposaient pas de procédures suffisamment précises et opérationnelles s’agissant de l’asset management et du property management.
Sans grande surprise, le régulateur rappelle donc la bonne pratique consistant en la mise en place de procédures les plus complètes possible (i) détaillant les prestations entrant dans le champ du property management et de l’asset management et (ii) précisant les modalités de sélection et de suivi des prestataires d’asset management et de property management.
A cet égard, en matière de sélection et de suivi des prestataires immobiliers les SGP doivent :
– formaliser une liste pondérée et hiérarchisée permettant de comparer la pertinence des réponses des prestataires interrogés sur l’ensemble des critères de sélection pertinents ;
– formaliser la décision ayant entériné le choix du prestataire ;
– exposer, aux prestataires non retenus, les motifs de leur non-sélection.
L’AMF rappelle également qu’une évaluation d’un prestataire de façon discrétionnaire, sans que des indicateurs objectifs aient été définis, constitue une mauvaise pratique.
Le renforcement de l’information des porteurs concernant le recours aux prestations immobilières
L’information des investisseurs est également pointée dans le Rapport : leur bonne compréhension des champs d’intervention des acteurs participant aux activités des Fonds est une obligation que l’AMF entend renforcer.
Ainsi, il est rappelé que doivent être précisés :
– dans la documentation réglementaire remise avant toute souscription aux investisseurs, les informations concernant le champ des missions d’asset management et de property management réalisées en interne et celui de celles externalisées, les modalités de sélection des prestataires et l’existence de conflits d’intérêts ;
– dans la note d’information des SCPI, si les fonctions d’asset management et de property management sont déléguées et si leurs frais sont inclus dans la commission de gestion ;
– dans les documentations d’information périodique, les différentes catégories de frais, de manière à permettre aux investisseurs d’identifier ceux relatifs aux prestations d’asset management et de property management.
«La question des conflits d’intérêts est certainement la plus importante zone de risque règlementaire en matière de gestion de fonds.»
Gestion des conflits d’intérêts et contrôle - l’absolue nécessité de la traçabilité
La question des conflits d’intérêts est certainement la plus importante zone de risque règlementaire en matière de gestion de Fonds. A ce titre, la principale source de conflits d’intérêts s’agissant des activités d’asset management et de property management dans le cadre de la gestion de Fonds réside dans la sélection des prestataires immobiliers, en particulier lorsque ce choix porte sur un prestataire faisant partie du groupe de la SGP.
Le Rapport rappelle à cet égard donc qu’un manquement à ces obligations est d’autant plus grave lorsque les prestataires appartiennent au même groupe que la SGP. Cette dernière doit donc pouvoir justifier la pertinence du choix d’un prestataire groupe, a fortiori lorsque ce dernier n’a pas été mis en concurrence. Sur ce point, on notera que non seulement doivent être pris en compte des éléments de comparaison sur la qualité des travaux mais également, des comparables en termes de niveau de frais. Cette prise en compte suppose donc l’existence, la mise en œuvre et la traçabilité d’une procédure précise.
Le Rapport pointe enfin, s’agissant de la traçabilité de ces procédures, un certain nombre de carences auxquelles les SGP pourraient remédier :
– s’agissant du contrôle permanent, si les contrôles de second niveau relatifs à la sélection des prestataires, aux frais et à la gestion des conflits d’intérêts sont globalement mis en place, les contrôleurs de l’AMF notent que certaines SGP contrôlées n’effectuent pas un contrôle permanent sur les frais relatifs aux prestataires d’asset management et que leur traçabilité de ces contrôles est insuffisante ;
– s’agissant du contrôle périodique, les carences observées sont les mêmes : les SGP contrôlées réalisent des contrôles périodiques insuffisants, voir aucun contrôle, sur les différents aspects des activités d’asset management et de property management dans le cadre de la gestion de Fonds. Et à nouveau, le Rapport de pointer que si certaines SGP ont bien procédé à des contrôles sur les frais et sur la sélection des prestataires, ceux-ci souffraient d’une traçabilité insuffisante.
En conséquence, les SGP assumant la gestion des Fonds devraient (i) revoir à la lumière du Rapport leurs procédures sur les frais des prestations de property management et asset management, en particulier s’agissant des frais de leurs prestataires et (ii) mettre en œuvre des contrôles formalisés, traçables et suffisamment précis sur lesdites procédures.
