Ce premier numéro de l’année est l’occasion pour nous de vous présenter nos vœux, détachés de toutes contraintes juridiques, …et donc applicables à l’année déjà en cours et rétroagissant au 1er janvier 2017.
Par Jean-Luc Tixier, avocat associé
Cette année 2017 est marquée par l’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations, qui se révèle dans toute son ampleur après un dernier trimestre 2016 de prise de conscience d’un dispositif que beaucoup ont semblé ne pas avoir véritablement anticipé (pour mémoire notre application «Contralto» vous permet de l’appréhender avec facilité et efficacité).
Le secteur des baux déjà en pleine mutation à la suite de l’entrée en vigueur de la loi Pinel (qui regorge de sources d’interrogations, plus ou moins justifiées) est directement impacté par la réforme du droit des obligations : la notion de contrat d’adhésion est bien susceptible de s’appliquer au bail commercial et les bailleurs doivent donc être vigilants dans le processus de présentation de leur offre de contrat et de négociation de celui-ci (mais ceci n’exclut pas la réciproque lorsque ce sont les preneurs qui «imposent» leur contrat à leur bailleur).
Ces mêmes bailleurs doivent aussi appréhender l’exact périmètre des possibilités effectives pour eux de s’exonérer d’obligations, selon qu’elles seront, ou non, considérées comme essentielles.
Les dispositions relatives à l’imprévision jettent le trouble en matière immobilière, à tel point que la pratique choisit, en l’état, de quasi systématiquement s’y soustraire, quel que soit le type de contrat en cause.
Il s’avère aussi opportun de jauger la portée du nouvel article 1112-1 du Code civil qui consacre un devoir général précontractuel d’information, qui plus est d’ordre public.
Si l’on s’attache non pas à la seule conclusion du contrat mais à son exécution, le paysage juridique évolue sensiblement ; en effet, le juge voit ses pouvoirs étendus (il peut modifier le contrat dans certaines circonstances) mais inversement les parties peuvent, d’un commun accord, constater la nullité du contrat.
Le droit des sociétés n’est pas en reste puisqu’il doit composer avec l’incohérence à laquelle aboutit le dispositif édicté par l’article 1161 du Code civil qui poursuit une prétendue sécurité juridique.
La matière fiscale évolue aussi : le dispositif fiscal applicable au bail réel solidaire va favoriser la mise en œuvre effective de ce nouvel instrument destiné à permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété (certes temporaire) de leur résidence principale. La révision des valeurs locatives marque une évolution qui impactera directement les propriétaires (elle excède notablement l’inflation réelle) ; mais à l’avenir le dispositif se raccordera à l’inflation réelle et non plus prévisionnelle.
Le régime fiscal de l’investissement immobilier «défiscalisant» est prorogé d’un an, mais laisse au bord de la route l’acquisition de logements neufs dans les résidences de tourisme.
Bien d’autres aspects juridiques et fiscaux sont développés dans ce numéro ; nous espérons que vous aurez autant de plaisir à les découvrir que nous avons eu à les sélectionner et les synthétiser à votre attention.
