Par Laurent Chatel, avocat associé en fiscalité, responsable du service impôts locaux. Dans le cadre des opérations immobilières, il est amené à contrôler les valeurs foncières servant d’assiette à la fiscalité locale, à auditer lesdites valeurs dans le cadre des « deals » de cession de parcs immobiliers, à négocier avec les services fiscaux les conditions d’imposition à la fiscalité locale en matière  d’opérations de restructurations lourdes. laurent.chatel@cms-bfl.com

Revalorisation des valeurs locatives (art. 99 de la LF 2017)

Malgré le fait que les actualisations des valeurs foncières des années précédentes aient excédé l’inflation, l’article 99 de la loi de finances pour 2017 (LF 2017) adopte encore une actualisation pour cette année de 0,4 %.

L’aspect positif est cependant que l’article 99 instaure un principe de revalorisation des coefficients des valeurs locatives foncières en fonction de l’inflation réelle, et non plus de l’inflation prévisionnelle.

Ce nouveau principe sera appliqué systématiquement à compter de 2018. L’inflation sera appréciée sur une période de 12 mois, de novembre N-2 à novembre N-1.

Néanmoins, ce mécanisme concerne pour la dernière fois les locaux commerciaux pour lesquels la révision cadastrale s’applique en 2017.

La révision des valeurs locatives cadastrales s’accompagne d’un dispositif spécifique de mise à jour permanente des loyers mettant à jour les grilles tarifaires (art. 34 de la LFR 2010).

Nouvelle répartition de la CVAE au sein des groupes intégrés fiscalement (art. 51 de la LFR 2016)

La loi de finances rectificative pour 2016 (LFR 2016) instaure à compter de 2017 une réforme en matière de répartition de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) au sein de groupes intégrés fiscalement.

Si la CVAE était affectée entre les différentes communes d’implantation avec une appréciation au niveau de chaque entreprise individuellement, le législateur a introduit une répartition déterminée globalement avec toutes les sociétés appartenant à un même groupe intégré fiscalement.

Ainsi, l’Administration devra globaliser toutes les CVAE acquittées par les sociétés membres d’un même groupe intégré puis affecter cette somme à raison des 2/3 en fonction de la localisation des effectifs globalisés de toutes les sociétés du groupe et d’1/3 en fonction de la localisation des valeurs foncières de toutes les sociétés, sachant que celle des immeubles industriels est multipliée par 5.

Ainsi, l’objectif est d’affecter aux collectivités locales des territoires accueillant des usines un montant de CVAE supplémentaire au détriment des celles accueillant les sièges sociaux.

Logements objets d’un bail réel solidaire (art. 63 de la LFR 2016)

Le bail réel solidaire (BRS) permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété de leur résidence principale.

Un organisme de foncier solidaire (OFS) consent, pour une durée de 18 à 99 ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements occupés à titre de résidence principale, sous des conditions de plafond de ressources et loyers.

Dans ce schéma, l’OFS conclut un BRS avec un opérateur qui s’engage à construire ou réhabiliter des logements. Ce dernier vend les droits réels immobiliers attachés aux logements construits ou réhabilités. Enfin, un nouveau BRS est signé entre le ménage et l’OFS. Le preneur à bail devient propriétaire du bâti mais non du terrain, propriété de l’OFS.

L’article 1388 octies du Code général des impôts (CGI) instaure un abattement de 30 % sur la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements faisant l’objet d’un BRS, sous réserve d’avoir adressé à son centre des impôts fonciers, avant le 1er janvier de l’année suivant celle de la signature du bail, une déclaration spécifique accompagnée d’une copie du bail.

La modification de l’article 1378 ter du CGI confirme l’application des dispositions fiscales des mutations d’immeubles aux cessions de droits réels effectuées dans le cadre d’un BRS ou d’un bail réel immobilier.

Ces cessions devraient donc être soumises à la TVA et à la taxe de publicité foncière (TPF). Mais l’article 62 de la LFR 2016 prévoit une TVA réduite à 5,5 % et une exonération de TPF. La loi permet d’exonérer de TPF la conclusion d’un BRS lors des premières (entre l’OFS et l’opérateur) et dernières (entre l’OFS et le ménage bénéficiaire) étapes du schéma d’accession à la propriété. La cession des droits issus du BRS entre l’opérateur et le ménage demeure soumise à la TPF.