Par Richard Foissac, avocat associé en fiscalité. Il traite notamment des dossiers d’acquisition et de restructuration de groupes immobiliers cotés ou non cotés et les conseille sur leurs opérations. Il est chargé d’enseignement en droit fiscal aux Universités Paris I et Nice Sophia-Antipolis. richard.foissac@cms-bfl.com 

L’article 208 C du Code général des impôts prévoit que le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés est applicable :

• aux «sociétés d’investissements immobiliers cotées […] qui ont pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l’article 8 et aux 1,2 et 3 de l’article 206 dont l’objet social est identique» ;

• aux filiales des «sociétés d’investissements immobiliers cotées […] soumises à l’impôt sur les sociétés et ayant un objet identique» ;

• et aux opérations éligibles «réalisées par des organismes mentionnés à l’article 8 et réputées être faites» et les sociétés précitées, à proportion de leur participation, lorsqu’elles sont admises au bénéfice du présent régime.

L’administration fiscale dans ses commentaires (BOI-IS-CHAMP-30-20-10-20140304) a précisé que :

• les sociétés d’investissements immobiliers cotées n’étant pas soumises à une règle d’exclusivité de l’objet, l’exercice à titre accessoire d’autres activités que celles répondant à leur objet principal n’est donc pas susceptible de leur faire perdre le bénéfice du régime, mais les revenus retirés de ces autres activités sont imposables dans les conditions de droit commun ;

• sont notamment considérées comme exercées à titre accessoire d’autres activités telles que, par exemple, celles de marchand de biens, de commercialisation et de promotion immobilière, sous réserve que la valeur des actifs utilisés pour leur exercice qui y sont attachés ne dépasse pas 20 % de la valeur brute des actifs de la société d’investissements immobiliers cotée (ce ratio se calcule en comparant les valeurs brutes desdits actifs au total de l’actif brut de l’entreprise mais ne tient pas compte, à son numérateur et à son dénominateur, de l’encours de crédit-bail immobilier). Si ces activités sont exercées de manière indirecte, au travers de filiales, seules les participations correspondantes et les comptes courants y attachés doivent figurer au numérateur du ratio ;

• un traitement particulier (RES N° 2011/6 (FE) du 12 avril 2011) est réservé aux activités de crédit-bail immobilier puisqu’il est distingué entre la société d’investissements immobiliers cotée crédit-preneuse pour laquelle l’activité de sous-location d’immeubles pris en crédit-bail est une activité qui répond à l’objet principal des sociétés d’investissements immobiliers cotées, quelle que soit la date de conclusion du contrat de crédit-bail, et la société d’investissements immobiliers cotée crédit-bailleresse pour laquelle il s’agit d’une activité accessoire et dont l’actif ne doit pas être constitué à plus de 50 % d’encours de crédit-bail immobilier (ce ratio étant déterminé en retenant au numérateur le montant net de l’encours de crédit-bail immobilier et au dénominateur le total de l’actif brut de l’entreprise) ;

• ces deux ratios (50 % et 20/80 %) doivent être respectés de façon continue tout au long de l’exercice.

Aucune de ces conditions n’est prévue explicitement par l’article 208 C et, notamment, la condition de la continuité. Si les ratios mentionnés sont opposables à l’Administration sur le fondement de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales, la question, non tranchée à ce jour par les tribunaux administratifs, se pose en revanche de savoir si une société d’investissements immobiliers cotée pourrait perdre son statut au motif d’un non-respect des ratios ci-dessus. La question prend une importance toute particulière s’agissant de la trésorerie de la société d’investissements immobiliers cotée et, notamment, la trésorerie provenant de la réalisation d’une activité éligible dont la détention et la valeur par rapport aux autres actifs n’apparaît pas devoir être considérée en tant que telle comme incompatible avec le bénéfice du régime, pour autant cependant que cette trésorerie ne soit pas affectée à l’exercice d’une autre activité, elle-même non éligible.