Le marché des bureaux franciliens représente un parc d’environ 54 millions de m2, ce qui en fait le premier en Europe à égalité avec celui du grand Londres. Le marché francilien est devenu très international depuis les années quatre-vingt. Par ailleurs, son autre caractéristique essentielle résulte de la concentration très forte du marché national sur l’lle-de-France et en explique la complexité et la volatilité.
Par Denis François, président CEO de CBRE Valuation.
Dans un contexte économique de stagnation-récession, l’impact de l’activité économique sur le bureau se fait ressentir assez rapidement, généralement dans un délai de l’ordre de six mois, l’économie étant très volatile et les entreprises de plus en plus réactives.
Le taux de vacance et la demande placée
Le taux de vacance est le premier indicateur. Ce dernier est globalement sur l’Ile-de-France légèrement inférieur à 7 %, ce qui est généralement considéré comme un bon point d’équilibre. Toutefois ce taux moyen recouvre des disparités très fortes : tandis que la vacance à Paris intramuros s’établit autour de 5 %, il est certains secteurs où le taux de vacance atteint 10 voire 15 %. Dans ces conditions, l’évolution des loyers de marché est évidemment radicalement différente.
Le second indicateur est constitué par la demande placée, c’est-à-dire l’ensemble des surfaces prises par les utilisateurs de bureaux (locataires + acquéreurs-utilisateurs). La demande placée a varié de 2005 à 2012, et ce malgré la crise, entre 2 millions et 2,7 millions de m2 (2 380 000 m2 en 2012). Toutefois le premier trimestre 2013 traduit un retrait marqué de plus de 20 % par rapport aux chiffres du premier trimestre 2012, ce qui laisse supposer une demande placée plus proche de 2 millions de m2. D’une manière générale, on constate des délais de réalisation beaucoup plus longs entre le moment où une recherche est exprimée et la négociation finale avec un propriétaire.
Les valeurs locatives de marché
Celles-ci sont souvent dénommées sous le vocable de loyer de marché ou loyer tout court (ce qui est sujet à mauvaise interprétation puisque les loyers courus constituent une notion différente des loyers constatés dans les transactions de gré à gré sur le marché).
Trop souvent, dans le passé, les professionnels et surtout la presse se sont essentiellement intéressés aux loyers de marché du «prime», c’est-à-dire des immeubles neufs ou entièrement rénovés, de première qualité et situés dans le quartier central des affaires. De plus en plus aujourd’hui, le regard se porte, à juste titre, sur les moyennes de loyers de marché par grands secteurs qui reflètent mieux la fourchette des valeurs locatives de marché et qui varient suivant la qualité de l’immeuble de 1 à 2 en région parisienne. Le tableau ci-contre donne les loyers moyens au
1er avril 2013 par secteur Immostat(1). Ces moyennes écrêtent les loyers les plus élevés et les plus bas (dans Paris centre, les loyers les plus élevés sont autour de 750e/m2 HT HC par an). La moyenne de Paris centre et ouest s’établit pour le neuf à 538e/m2/an et à 404e/m2/an pour les immeubles de seconde main. Enfin, lorsqu’on regarde la moyenne globale des loyers de marché sur l’Ile-de-France, on s’aperçoit que celle-ci est en légère régression par rapport aux années précédentes et s’établit à 294e/m2 pour le neuf contre 216e/m2 pour le seconde main. Enfin, il manque un indicateur au tableau de bord du marché mais peu étudié statistiquement et qui ne fait que très rarement l’objet d’une publicité lors de la conclusion des transactions locatives. Il s’agit de ce qu’on appelle les cadeaux, les avantages locatifs ou les franchises de loyer.
Ces avantages commerciaux existent depuis les années 1990 et n’ont jamais disparu, même en période de tensions sur le marché locatif (offre rare / demande abondante). Ils sont aujourd’hui très importants pour les immeubles de grande surface. Il convient donc de bien apprécier la différence entre le loyer dit facial et le loyer économique réel, c’est-à-dire après déduction de l’incidence financière de ces différents avantages. Sur le plan de l’évaluation, le traitement de ces «cadeaux» peut être différent suivant la façon dont ils sont calculés. Ces cadeaux peuvent aussi compliquer l’interprétation d’une valeur de transaction, s’il n’est pas précisé que les «cadeaux» restent à la charge du vendeur ou au contraire sont entièrement assumés par l’acheteur. Les principales données sur les loyers donnent les loyers faciaux.
Tout laisse à penser que l’année 2013, pourtant redoutée, devrait être correcte en termes de flux avec une tendance baissière sur les loyers de marché, mais avec de fortes disparités dans les évolutions.
(1) Immostat est un organisme regroupant les principaux commercialisateurs, qui définit les secteurs géographiques de marché et analyse les flux.
