Depuis le 1er janvier 2012, l’annexe environnementale (dite «annexe verte») est obligatoire pour tous les baux conclus ou renouvelés portant sur des bureaux ou des commerces de plus de 2 000 m². A compter du 14 juillet 2013, cette obligation s’appliquera également aux baux en cours. Le contenu de ladite annexe est défini par un décret du 30 décembre 2011.
Par Aline Divo, avocat associé spécialisé en droit immobilier.
En pratique, on constate deux grandes catégories d’annexes : des annexes «légères» reprenant les obligations d’informations respectives prévues dans le décret précité et d’autres «lourdes» de plusieurs pages (parfois plus d’une dizaine) qui imposent au locataire de nombreuses nouvelles obligations non prévues par les textes réglementaires. Certaines annexes fixent des engagements précis d’amélioration de la performance environnementale et énergétique de l’immeuble, allant même jusqu’à prévoir la possibilité pour le bailleur de mettre en œuvre la clause résolutoire de bail en cas de manquements aux obligations qu’elles énoncent.
Curieusement, de nombreux locataires considèrent l’annexe environnementale comme un document mineur et négligent souvent de la négocier. Cette attitude peut être préjudiciable dans la mesure où certains bailleurs profitent de l’insertion de l’annexe verte lors du renouvellement du bail pour créer de nouvelles obligations à la charge du preneur concernant notamment les travaux de mise aux normes. Rappelons qu’en vertu de la jurisprudence actuelle, les travaux de mise aux normes ne sont à la charge du preneur que si le bail le prévoit expressément. Les clauses imprécises ou rédigées dans des termes trop généraux sont interprétées en faveur du locataire en application des dispositions de l’article 1162 du Code civil.
Dès lors, il est tentant pour un bailleur, lorsque le bail initial est rédigé dans un sens qui lui est défavorable concernant la prise en charge des travaux de mise aux normes, d’insérer dans l’annexe verte une clause mettant très précisément ces travaux à la charge du locataire et de préciser qu’«en cas de divergence existant entre les stipulations de l’annexe environnementale et celles figurant au bail, les stipulations de l’annexe environnementale prévaudront».
A titre d’exemple, peut figurer dans une annexe verte la clause suivante : «Toutes les mises en conformité, sécurité, accessibilité, réglementations environnementales et énergétiques, ainsi que les réglementations issues de la loi Grenelle II et de ses décrets d’application notamment énergétiques, acoustiques, qualité de l’air, enseignes lumineuses, transports, élimination des déchets, qu’elles portent sur l’immeuble, sur les parties communes ou les parties privatives, resteront supportées par le preneur.» Par ailleurs, une certaine catégorie de bailleurs demande aux locataires d’insérer une annexe verte au bail, même lorsque celui-ci porte sur des locaux d’une superficie inférieure à 2 000 m².
Il est évident que locataire et bailleur peuvent avoir un intérêt commun au «verdissement» du bien loué, notamment en ce qui concerne la réduction des charges. Toutefois, il convient de s’assurer que les obligations contractuelles relatives à la performance énergétique et environnementale du bien soient équilibrées entre les parties. Le locataire doit être conscient des nouveaux engagements contenus dans l’annexe environnementale et des impacts financiers y attachés, et ce d’autant plus dans un contexte de crise économique.
