L’utilisation des sociétés de personnes dans les schémas d’acquisition et de détention d’actifs immobiliers est à ce point courante et développée que l’on pourrait considérer qu’elle ne pose aucune difficulté et qu’il existe ainsi une parfaite égalité entre la détention d’un actif immobilier en direct et celle faite par l’intermédiaire d’une telle structure juridique. La réalité est différente et il nous a paru utile de consacrer ce nouveau numéro de la lettre de l’immobilier à l’utilisation des sociétés de personnes dans l’immobilier.
Par Richard Foissac, avocat associé.
Nous nous interrogerons tout d’abord sur la question de savoir si la société de personnes peut constituer un rempart efficace face aux dernières réformes fiscales, notamment en matière de gestion des déficits, de répartition des bénéfices et d’impôts locaux. Puis nous évoquerons les particularités qu’il convient de garder à l’esprit lorsque l’on souhaite procéder à la restructuration de telles sociétés, qu’il s’agisse de changement de régime d’imposition, de reclassement de titres, ou bien encore de fusions. L’aspect international sera également traité et notamment la question de savoir si les sociétés de personnes ont toujours la qualité de résidents au sens des conventions fiscales internationales destinées à éviter les doubles impositions.
Nous examinerons ensuite la situation particulière des sociétés civiles de construction-vente, structures très utilisées par les promoteurs immobiliers, compte tenu d’un récent arrêt du conseil d’Etat du 28 novembre 2012 qui est venu clarifier la question des conséquences fiscales découlant du non-respect de l’exclusivité de leur objet. Nous consacrerons par ailleurs un court développement à une structure fiscale encore assez peu connue, la société anonyme translucide visée par l’article 239 bis AB du CGI, mais sans doute destinée à un grand succès. La question de la vente des actifs immobiliers ou des titres de la société immobilière sera également traitée, principalement au regard des plus-values, mais également en matière de droits de préemption.
Cette question revêt une importance toute particulière depuis la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, modifiée par la loi du 25 mars 2009. En effet, si le droit de préemption urbain ne s’applique pas en principe à la cession de la majorité des parts d’une société civile immobilière, lorsque son patrimoine est constitué d’une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption (sauf pour les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus), nous verrons qu’il en va différemment en cas de droit de préemption dit renforcé.
Nous consacrerons également quelques développements à la question de la validité des cautions hypothécaires consenties par les sociétés de personnes notamment dans le cas du financement de l’acquisition de leurs titres, compte tenu de deux arrêts de la Cour de cassation, par lesquels la chambre commerciale suivie par la chambre civile ont considéré qu’une sûreté consentie par une société civile doit, pour être valable, non seulement résulter du consentement unanime des associés, mais également ne pas être contraire à son intérêt. Nous procèderons enfin à l’examen comparé des avantages et inconvénients respectifs des SCI et des SNC.
Par ailleurs, en matière d’actualité nous nous intéresserons particulièrement à la nouvelle problématique judiciaire de la constitution des droits réels sui generis à la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 31 octobre 2012. Et porterons enfin à l’attention de ceux de nos lecteurs concernés par la campagne déclarative portant sur la réforme des valeurs foncières des immeubles professionnels non industriels, les dernières informations utiles obtenues du cadastre pour remplir les déclarations fiscales n° 6660 REV.
