Lorsqu’un particulier cède un immeuble en direct ou par l’intermédiaire d’une société à prépondérance immobilière qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (de type SCI ou SNC), le régime d’imposition en matière de plus-values est identique. Mais est-ce pour autant que les deux options sont équivalentes ?
Par Christophe Frionnet, avocat associé spécialisé en fiscalité et Stéphanie Némarq, avocat.
En matière d’impôt sur le revenu (hors cas des résidences principales) la vente d’un immeuble ou celle de cette catégorie de titres relève en tout état de cause du taux de 19 % (hors prélèvements sociaux), sur une assiette réduite d’un abattement en fonction de la durée de détention (2 % par an au-delà de la 5e année, 4 % au-delà de la 17e et 8 % au-delà de la 24e, aboutissant à une exonération totale après 30 ans de détention).A cette imposition s’ajoute désormais une nouvelle taxe sur les plus-values immobilières des particuliers d’un montant supérieur à 50 000 euros, dont le taux est compris entre 1 % et 6 % de la plus-value taxable. Notons à ce sujet que les plus-values sur terrains à bâtir, également soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, sont exclues de cette taxe additionnelle, la vente d’un terrain bâti devenant à ce jour davantage taxée que celle d’un terrain à bâtir.
Relevons d’ailleurs que le passage par une structure translucide pour procéder à la vente de terrains bâtis ou non bâtis n’aura pas pour effet de gommer cette différence de traitement fiscal.On pourrait hâtivement en conclure qu’il n’y aurait pas d’enjeu à choisir entre vente des titres de la société translucide ou vente par cette dernière de son immeuble, or il n’en est rien. La comparaison ne doit pas se limiter au taux et au régime d’imposition ; il convient également de confronter les méthodes de détermination des bases d’imposition.En effet, du côté des particuliers, il n’existe pas à coup sûr de similitudes entre le délai de détention des titres et celui de l’immeuble, un décalage entre ces deux dates pouvant dès lors avoir un effet non négligeable sur le pourcentage d’abattement qui s’appliquera.En outre, pour les besoins du calcul de la plus-value, le prix d’acquisition des titres peut différer du prix d’acquisition de l’immeuble, ce qui modifie l’assiette de l’impôt.
Par exemple, une société civile peut être constituée pour un capital minimum et s’endetter pour acquérir un bien immobilier. Dans ce cas, bien que le prix de cession des titres ou de l’immeuble soit identique (le jour où l’emprunt est intégralement remboursé), la plus-value dégagée lors de la vente des titres sera supérieure à celle de l’immeuble. De même, en cas de vente de titres d’une société translucide, les contribuables peuvent être amenés à effectuer des correctifs sur le prix de revient fiscal en cas de distorsion entre les coûts/bénéfices économiques de leur participation et les pertes/revenus fiscalement appréhendés (mécanisme issu des jurisprudences «Quémener» et «Baradé»). Dans l’hypothèse où la société translucide est détenue par une société soumise à l’IS, les deux derniers cas de distorsion évoqués ci-avant peuvent aussi se présenter, même si le taux effectif d’impôt applicable reste le même (IS de droit commun).
Autre piste de réflexion : les droits d’enregistrement. La vente de titres d’une société à prépondérance immobilière est taxée au taux de 5 % tandis que celle d’un immeuble est soumise à des droits compris entre 6 et 7 %. A noter toutefois que si la société détient un passif non affecté à l’acquisition de l’immeuble, pour le calcul de la plus-value, le prix de cession des titres sera majoré de ce passif et ne sera donc pas égal au prix de cession de l’immeuble.A la question récurrente «vendre mes titres ou vendre l’immeuble ?», force est donc de constater qu’il n’y aura pas de réponse type…
