De nombreux projets immobiliers sont développés conjointement par plusieurs sociétés qui s’associent en vue de procéder à la rénovation des actifs, à leur commercialisation auprès de locataires puis à leur revente.
Par Benjamin Bill, avocat associé en droit immobilier et Géraldine Machinet, avocat counsel en droit immobilier
Dans un marché qui certes offre des rendements stables mais inférieurs à leur moyenne de ces dix dernières années, certains investisseurs disposant de fonds propres conséquents cherchent à s’associer avec des partenaires opérationnels apportant leur savoir-faire dans le cadre de la gestion d’un projet immobilier. A cette fin, les parties sont généralement amenées à s’associer au sein d’un véhicule (réglementé ou pas). Dans cette joint-venture, les parties définissent, à travers un pacte d’actionnaires, les objectifs du projet immobilier ainsi que leurs rôles respectifs. Il n’est pas inhabituel que les parties décident de loger l’immeuble au sein d’une deuxième société détenue à 100 % par la joint-venture pour laisser plus de flexibilité sur la sortie du projet. Au sein du pacte d’actionnaires, les parties définissent habituellement les clauses spécifiques concernant les règles de majorité applicables pour la prise des décisions, la cession des parts sociales qui pourra être limitée voire interdite pendant la réalisation des travaux de rénovation, le traitement des situations de blocage et la répartition du résultat à la sortie du projet.
Dans le cadre de cette association, la répartition classique est que le partenaire disposant des fonds propres apporte les liquidités nécessaires pour l’achat de l’immeuble et la réalisation des travaux de rénovation. Le partenaire est, quant à lui, en charge du suivi des travaux, de la commercialisation de l’actif et de la stratégie de revente. En pratique, le partenaire opérationnel dispose d’une liberté de choix sur : le mode de réalisation des travaux (contrat de promotion immobilière ou marché de travaux), les entreprises chargées de la maîtrise d’œuvre et de la rénovation de l’immeuble et le suivi des travaux de rénovation et ce, moyennant la perception d’honoraires qu’il convient de déterminer au préalable.
Le co-investissement nécessite, bien entendu, l’accord des parties sur la conclusion des baux commerciaux, intervenant souvent en l’état futur d’achèvement, ce qui implique une position commune quant au choix du locataire et à la qualité de ce dernier, à la durée du bail consenti ainsi qu’au montant du loyer et aux garanties offertes par le preneur outre le paiement d’un dépôt de garantie (garantie de prise de possession des locaux, garantie bancaire à première demande en cas de défaillance dans le cadre du paiement du loyer, etc.). Habituellement, c’est le partenaire opérationnel qui soumet des propositions stratégiques aux autres partenaires.
S’agissant de la future cession de l’actif immobilier deux problématiques principales se posent :
– la détermination du prix de vente ; et
– le montant de l’intéressement (dit «incentive») sur le prix de vente de l’immeuble qui peut être consenti au partenaire opérationnel.
Postérieurement à la réalisation des travaux de rénovation et à la commercialisation de l’immeuble, les partenaires peuvent, d’un commun accord, décider de procéder à la vente de l’immeuble ou un seul partenaire peut décider, sous réserve de respecter les dispositions du pacte d’actionnaires, de céder les parts sociales qu’il détient dans la société portant le projet immobilier. Les règles de détermination du prix de vente de l’actif ou du prix de cession des parts sociales doivent être précisées en amont et les partenaires pourront, en cas de blocage, prévoir des clauses à dire d’experts chargés de fixer la valeur vénale de l’immeuble ainsi que la valeur des parts sociales. Par ailleurs, la vente de l’actif immobilier ou des parts sociales d’un des partenaires suppose, outre la fixation de la valeur vénale de l’immeuble, la détermination du montant de l’intéressement de chacun des partenaires.
