Par Richard Foissac, avocat associé en fiscalité, et Pierre Carcelero, avocat associé en fiscalité.  

Si la loi de finances pour 2019 a assoupli sur un certain nombre de points le régime dit du pacte Dutreil Transmission, elle n’a pas modifié en revanche l’obligation pour les sociétés, dont la transmission à titre gratuit des parts ou actions est recherchée et quel que soit leur régime fiscal, d’exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Quant à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il frappe le patrimoine immobilier détenu indirectement, notamment via des sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus non affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient ou d’une société qui lui est liée selon certaines modalités. Sont également exonérés les actifs immobiliers nécessaires à l’exercice de sa profession par le redevable de l’IFI et ceux affectés à l’activité d’une société dans laquelle il exerce sa profession ou dont il est dirigeant.

Dans les deux situations (transmission sous le régime du pacte Dutreil et IFI), la question de l’activité de la société et ainsi de l’affectation des immeubles à l’activité se pose en des termes quasiment identiques.

Il s’agit donc de savoir si l’activité de coworking est une activité commerciale (en effet, elle ne peut pas être artisanale, ni agricole, ni libérale).

L’Administration a précisé depuis longtemps certains principes1.

Les activités professionnelles à prendre en compte s’entendent de celles qui entrent dans le champ d’application de la contribution économique territoriale.

Si les activités commerciales doivent normalement s’entendre de celles revêtant ce caractère en droit privé, il y a cependant lieu de prendre également en considération les activités qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal. Sous l’ancien régime des biens professionnels en matière d’impôt de solidarité sur la fortune, il était admis que présentaient un caractère commercial les activités dont les résultats sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application des articles 34 et 35 du Code général des impôts (CGI) et, notamment, les activités de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation. Ce principe est désormais énoncé à l’article 966 du CGI.

De ce fait, si les activités qui mettent en œuvre l’exploitation d’immeubles donnés en location, à l’état nu, par un contribuable, dans le cadre de la gestion de son patrimoine, sont considérées comme civiles, il en va différemment lorsque la location s’accompagne de la fourniture d’équipements ou de prestations.

S’agissant des loueurs d’établissements industriels ou commerciaux munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation, l’Administration a pu indiquer que les immeubles donnés en location doivent, pour qualifier une activité professionnelle, être dotés d’équipements qui, par leur importance et leur consistance, peuvent permettre au locataire de poursuivre l’exploitation à laquelle ils sont destinés.

Le coworking combine en règle générale la mise à disposition d’espaces de travail meublés et équipés et la fourniture de services qui peuvent différer selon les cas (accueil, restauration légère, Wifi/Internet/télécommunications, etc.). Le nombre élevé d’utilisateurs n’est pas en soi le critère prépondérant2. En revanche, c’est dans la nature des prestations offertes et dans leur importance relative par rapport à la simple mise à disposition de locaux que la qualification d’une activité commerciale, le cas échéant professionnelle, doit être recherchée.

Ainsi, la multiplication des espaces de coworking ne doit pas faire oublier aux propriétaires des immeubles concernés qu’il convient d’offrir aux utilisateurs de véritables moyens d’exercer leurs propres activités et non un simple espace de travail plus ou moins aménagé. A défaut, l’éligibilité aux avantages susceptibles d’être revendiqués en matière d’IFI ou de droits de mutation à titre gratuit pourrait être remise en cause.

1. BOI-PAT-ISF-30-30-10-10.

2. Voir Cass. com., 18-12-1990, n° 1546 P, Feingold : RJF 2/91 n° 229.