Par Vanessa Chiffert, avocat en fiscalité

Le développement des espaces de travail partagé ou d’immeubles dédiés au coworking et les multiples formules d’occupation à l’année, au mois, à la semaine, à la journée ou même à l’heure, avec ou non des services annexes payants tels que l’accès aux salles de réunion, secrétariat, reprographie, matériel de visio-conférence, restauration, etc., nécessitent pour les propriétaires et les utilisateurs de tels lieux de s’interroger sur leur imposition respective à la taxe foncière, la taxe sur les bureaux en Ile-de-France et la cotisation foncière des entreprises (CFE).

La taxe foncière, due par le propriétaire de l’immeuble, étant établie annuellement d’après la superficie existante et un tarif au m² propre à la catégorie des locaux déclarée par ce dernier, il lui appartient dès l’achèvement d’en fournir une description détaillée à l’administration fiscale de sorte que son imposition soit la plus fine et la plus conforme possible. Le propriétaire doit être ainsi particulièrement vigilant sur : 

– la répartition des surfaces qu’il déclare, entre celles dites essentielles à l’activité exercée dans les locaux et celles dites secondaires ; et 

– sur la catégorie des locaux qu’il choisit dont dépend la grille tarifaire applicable.

Cette nécessaire maîtrise du découpage et de l’affectation des surfaces lui permettra de déterminer efficacement quel est le montant de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France qu’il devra annuellement déclarer et payer, étant observé que les dépendances et annexes des bureaux revêtant le caractère de parties communes d’immeubles à occupants multiples sont exclues de ladite taxe.

Cela étant, l’imposition à ces deux taxes des lieux de coworking ne devrait pas soulever de réelles problématiques. Il en va différemment pour la CFE, laquelle est due par celui qui exerce au 1er janvier de l’année une activité professionnelle non salariée, au titre des surfaces dont il a la disposition privative et exclusive.

La question est donc celle de l’identification du véritable exploitant des espaces de coworking : qui de la société de coworking ou de l’utilisateur doit être finalement imposé sur les surfaces des bureaux et locaux communs ?

S’il ne fait pas de doute que c’est à l’utilisateur d’être imposé à la CFE au titre de bureaux identifiés qui lui sont loués et personnellement attribués à l’année ou sur une durée supérieure à six mois dans les cas d’abonnements à un unique espace de coworking, la difficulté d’identification du redevable de la CFE est bien réelle dans tous les autres cas.

Ainsi, les surfaces des bureaux utilisés ponctuellement et celles des locaux annexes (salle de restauration, réunion ou conférence, sport, hall de réception, espaces de reprographie, etc.) devraient être exploitées par la société de coworking dans le cadre de son activité commerciale de location équipée et donc entrer dans l’assiette de sa CFE. Doivent-elles en revanche l’être dans celle des utilisateurs qui louent régulièrement des bureaux dans un même immeuble dont l’adresse peut en outre constituer leur lieu de domiciliation, de sorte que ces locaux constituent un établissement au sens de la CFE ? Enfin, qu’en est-il en cas d’abonnement annuel auprès d’une société dédiée au coworking en vue d’avoir l’accès ponctuel à différents lieux de coworking en France ?

En conclusion, il apparaît que la question de l’identification du redevable et de l’assiette de la CFE ne peut être résolue qu’au cas par cas en fonction des modalités particulières propres à chaque formule d’occupation des locaux.