Par Cathy Goarant-Moraglia, avocat associé en fiscalité. Elle intervient dans le cadre de la gestion des impôts locaux grevant les programmes immobiliers ainsi que dans le cadre de restructurations lourdes ou de commercialisations. Elle mène également des missions d’audit, d’assistance, de conseil technique et de défense des entreprises dans tous les secteurs d’activité. cathy.goarant@cms-fl.com et Virginie Roche, avocat en fiscalité. Elle intervient plus particulièrement dans les dossiers de conseil et de contentieux en matière de fiscalité locale. virginie.roche@cms-fl.com

L’acquéreur d’un immeuble à construire se pose couramment la question de savoir à quel moment et dans quelles conditions il deviendra redevable de la taxe foncière due au titre de cet immeuble. Si la taxe foncière sur les propriétés bâties sera dans tous les cas supportée par l’acquéreur à compter de l’achèvement de l’immeuble, la situation peut varier pendant la phase de construction selon le type de contrat conclu.

En effet, l’article 1400 du Code général des impôts (CGI) pose un principe selon lequel toute propriété, qu’elle soit bâtie ou non bâtie, est imposée au nom du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.

En cas de vente à terme, le transfert de propriété de l’immeuble objet du contrat s’opère par la constatation, par acte authentique, de l’achèvement de l’immeuble. L’acquéreur sera ainsi redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’immeuble construit à compter du 1er janvier suivant son achèvement.

Pendant toute la phase des travaux de construction, c’est donc le vendeur qui restera redevable de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, au titre du terrain supportant la construction en cours.

Une clause particulière tendant à faire supporter cette taxe sur le non bâti à l’acquéreur de l’immeuble objet de la vente à terme est inopposable à l’administration fiscale et n’a d’effet qu’entre les parties.

La situation est différente en cas de vente en état futur d’achèvement.

Dans cette seconde hypothèse, la propriété du terrain est transférée à l’acquéreur dès la conclusion du contrat. Durant la phase de construction, la taxe foncière sur les propriétés non bâties, due au titre du terrain supportant la construction en cours, sera donc mise à la charge de l’acquéreur.

Ce dernier deviendra par la suite redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties, à compter du 1er janvier suivant l’achèvement de l’immeuble.

Rappelons que ces règles s’appliquent sous réserve que l’acte de vente ait été régulièrement publié auprès du service de la publicité foncière. Ainsi, tant que la mutation cadastrale n’a pas été enregistrée par les services fiscaux, le vendeur reste le redevable et sera imposé au rôle et peut être contraint au paiement de la taxe foncière. Il appartient donc au vendeur d’être attentif à la publication par le notaire de l’acte de vente car cette démarche a pour effet de rendre la vente opposable aux tiers et à l’administration fiscale.

L’acquéreur doit également prêter une attention particulière aux obligations déclaratives qui lui incombent à l’achèvement de la construction, que la vente soit conclue à terme ou en état futur d’achèvement.

En effet, le propriétaire d’une construction nouvelle est tenu, dans un délai de quatre-vingt-dix jours suivant l’achèvement de cette construction, de la déclarer au service du cadastre de l’administration fiscale. Cette déclaration est essentielle dans la mesure où elle conditionne le bénéfice d’une exonération partielle et temporaire (deux ans) de la taxe foncière sur les propriétés bâties (CGI, art. 1383).

Dans la mesure où, pour les ventes à terme ou en état futur d’achèvement, le transfert de propriété intervient respectivement à la conclusion du contrat ou à l’achèvement de la construction, cette obligation déclarative pèse nécessairement sur l’acquéreur, qui ne saurait donc invoquer une négligence du constructeur, sauf si ce dernier s’est engagé à effectuer les obligations déclaratives.