L’épineuse question de l’évaluation des biens immobiliers se pose à l’approche de la campagne déclarative 2018, avec une importance accrue depuis l’adoption de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Par Stéphanie Némarq-Attias, avocat en fiscalité. Elle intervient dans tous les domaines de la fiscalité des entreprises, notamment en matière immobilière. stephanie.nemarq-attias@cms-fl.com
En effet, l’immobilier représente désormais l’intégralité de la base taxable de l’IFI. Il convient donc de recenser les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par l’intermédiaire de sociétés ou d’organismes, quel que soit le nombre de niveaux d’interposition. Un important travail d’évaluation doit donc être mené par les particuliers, mais également par les entreprises ainsi que les établissements financiers qui proposent des placements incluant des valeurs immobilières.
Pour déterminer au plus juste la valeur vénale d’un bien immobilier, on peut notamment utiliser la méthode du comparable. Mais confronter les prix de ventes similaires dans un secteur géographique donné suppose de disposer d’une information fiable et précise. Parmi les outils à connaître, la Direction générale des finances publiques a mis en place dès janvier 2014 un service en ligne dénommé «Patrim – Rechercher des transactions immobilières». En application de l’article L 107 B du Livre des procédures fiscales, l’accès à cette base de données est à l’origine ouvert aux personnes physiques dans des cas limités :
– une déclaration ISF ;
– une déclaration de succession ;
– un acte de donation ;
– une procédure d’expropriation ; et
– un contrôle fiscal.
Sous réserve de s’identifier sur son espace personnel via le site des impôts, un contribuable a la possibilité d’effectuer une recherche multicritères (localisation du bien, période de construction, superficie, nombre de pièces, étage, ascenseur, etc.). Reste que la fiabilité de cette analyse repose sur le nombre de transactions similaires qui figurent sur cette base qui est enrichie des transactions recensées par les services de la publicité foncière et la documentation cadastrale.
Depuis le 1er mai 2017, Patrim est également ouvert à toute personne physique qui souhaite vendre ou acquérir un bien immobilier. Ainsi, la loi pour une République numérique (article 24 I 2° de la loi 2016-1321 du 7 octobre 2016) a permis non seulement d’étendre le bénéfice du télé-service à tous les particuliers mais également de communiquer des données plus précises : les références cadastrales et l’adresse complète du bien. Néanmoins, l’utilisation du service reste soumise à un enregistrement via l’espace personnel de l’usager et est limitée à cinquante consultations tous les trois mois.
Le projet de loi pour un État au service d’une société de confiance, plus connu comme le projet de loi pour «le droit à l’erreur», propose de rendre librement accessibles au public les informations détenues par l’Administration s’agissant des mutations intervenues dans les cinq dernières années. Ainsi, l’information ne profiterait plus seulement aux particuliers mais à tous les acteurs de l’urbanisme, de l’aménagement et de l’immobilier. Cette modification – qui avait été adoptée l’an passé dans le cadre de la seconde loi de finances pour 2017 puis jugée cavalier budgétaire par le Conseil constitutionnel – devrait être votée avant l’été 2018.
Dans cette perspective, doit-on comprendre que l’enregistrement du profil utilisateur ne serait plus obligatoire ? Après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) afin de s’assurer de la protection des données personnelles, un décret devrait préciser les modalités d’application de cette évolution majeure.
