Par Vanessa Chiffert, avocat spécialisé en fiscalité locale. Elle

intervient tant en matière de conseil et d’assistance que de

contentieux dans les questions relatives aux impôts directs locaux, qu’il s’agisse de taxe foncière, taxe professionnelle, CFE, CVAE, taxe d’habitation

et taxe sur les locaux en Ile-de-France.

Ceci étant acquis, reste à identifier, du propriétaire au locataire, à l’emphytéote, au crédit-preneur, à l’usufruitier, etc., qui est le débiteur légal de l’impôt.

L’article 1400 du Code général des impôts prévoit expressément que la taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Ainsi, dans le cas d’un crédit-bail immobilier ou d’un bail ordinaire, le propriétaire des locaux reste celui au nom duquel l’impôt foncier est mis en recouvrement et ce, quelle que soit la rédaction du contrat. En effet, la jurisprudence et la doctrine administrative s’accordent sur une application stricte de l’article 1400 refusant d’inscrire au rôle des personnes ayant prévu contractuellement de payer la taxe foncière. Néanmoins, ces dispositions conventionnelles conservent toute leur portée entre les parties.

Dans certains cas de démembrement du droit de propriété, la loi a tranché la question de l’identité du redevable légal de l’impôt foncier. Tel en est ainsi pour l’usufruitier, l’emphytéote ou le preneur d’un bail à réhabilitation ou à construction qui sont expressément visés à l’article 1400, pour autant, faut-il le noter, que les actes constatant ces démembrements ont été publiés au Service des hypothèques par le notaire qui les a établis.

A défaut pour l’article 1400 de viser toutes les situations possibles, la jurisprudence et la doctrine administrative ont notamment dû trancher la question du redevable dans des contextes spécifiques mais pourtant classiques.

Ainsi, lorsque le locataire vient à réaliser, sur l’immeuble qu’il loue, des constructions ou améliorations par ailleurs comptabilisées dans ses immobilisations, la détermination du débiteur légal de l’impôt dépend de la rédaction du bail. Dans l’hypothèse où il est indiqué que les constructions reviennent sans indemnité au bailleur à l’issue du contrat, ce dernier doit seul être imposé tant sur le terrain que sur les bâtiments. Inversement, s’il est prévu que les constructions/améliorations reviennent contre indemnité au propriétaire ou qu’elles doivent être enlevées au terme du bail, la taxe foncière est partagée entre le bailleur, à raison du sol et des constructions initiales, et le locataire au titre des édifications qu’il a réalisées.

En outre et en cas d’acquisition, dans un ensemble immobilier, d’un lot d’une copropriété donnant droit à la jouissance privative d’un terrain, à la propriété des constructions bâties sur celui-ci et à une quote-part des parties communes, il a été jugé que l’acquéreur, n’étant pas propriétaire du terrain, n’est pas le redevable de la taxe foncière y afférente. Toutefois et contractuellement, le propriétaire du sol et les acquéreurs des droits en volumes peuvent, même avant l’achèvement des constructions, convenir que l’impôt foncier relatif au terrain sera supporté, selon une clé de répartition à définir, par les acquéreurs.

Dès lors que diverses obligations déclaratives incombent au redevable légal de la taxe foncière (surface ou prix de revient des biens fonciers taxables), la question de son identité ne doit pas être négligée. Par ailleurs, c’est de la parfaite maîtrise de ce sujet en amont d’une opération ou d’un contrat que dépendra l’opportunité ou non de rédiger des clauses particulières. Enfin, précisons que ces diverses observations sont transposables à la taxe sur les locaux situés en Ile-de-France.