Le décret du 3 novembre demeure porteur de nombreuses interrogations.Lorsque le congé prévu à l’article L. 145-91 est donné par LR/AR, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre (art. R. 145-1-1). En dépit du choix offert désormais entre cette forme de congé et l’acte d’huissier, le congé par voie d’huissier demeure préférable ; les exemples jurisprudentiels en matière de baux d’habitation illustrent les multiples incidents contentieux auxquels donne lieu la notification par lettre recommandée.
Par Jean-Luc Tixier, avocat associé, spécialisé en droit immobilier et droit public.
L’article R 145-35 dispose que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux «grosses réparations» mentionnées à l’article 606 C.civ. ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à leur réalisation. La jurisprudence récente s’est écartée en matière de stipulations contractuelles d’une lecture littérale de cet article ; dès lors le décret «Pinel» vise-t-il uniquement les «grosses réparations» énumérées limitativement à l’article 606 ou telles qu’issues de la jurisprudence ?
La jurisprudence raisonnera-t-elle à propos du décret de la même façon, extensive, qu’elle le faisait jusqu’alors lorsque c’était le contrat qui renvoyait à l’article 606 précité ?
Ne peuvent pas non plus être imputées au locataire les dépenses relatives aux travaux qui remédient à la vétusté ou mettent le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve en conformité avec la réglementation dès lors que ces travaux «relèvent» des grosses réparations mentionnées à l’article 606 C. civ. A contrario, si ces mêmes travaux imposés ne relèvent pas dudit article ils pourront être imputés conventionnellement. Il semble que le terme «relèvent» doive s’entendre comme «affectent les éléments objets» ; là, la terminologie est incertaine, voire inadaptée. Les travaux de mise aux normes d’accessibilité aux handicapés seront, selon les opérations nécessaires, non répercutables ou répercutables seulement partiellement.
Le remboursement des honoraires acquittés par le bailleur au titre de la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail est aussi prohibé. Sont seuls visés les honoraires d’administration de biens relatifs à la gestion comptable, financière et administrative du loyer ; ceux de «gestion technique» et ceux des syndics de copropriété et des gestionnaires d’ASL et d’AFUL demeureraient donc remboursables (hors ceux afférents à des missions liées à l’exécution de grosses réparations de l’article 606 C. civ.).
Les taxes, coûts ou charges relatifs aux locaux vacants dans l’ensemble immobilier de situation des lieux loués ne peuvent plus être mis à la charge du preneur par le bailleur.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux peut être l’objet de pondérations portées à leur connaissance.
Selon le dernier alinéa de l’article R. 145-35 : «Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.» Une lecture littérale conduit à déduire que, curieusement, lorsque le montant de dépenses d’embellissement2 excède le coût du remplacement à l’identique, il peut être imputé au locataire, alors que, lorsque ce montant égale ou demeure inférieur à ce coût, pareille imputation serait impossible !
Un état récapitulatif de charges doit être transmis au plus tard le 30 septembre de l’année suivante et pour les charges de copropriété dans les trois mois de leur reddition.
La portée effective du décret reste donc étroitement dépendante de l’interprétation qu’en feront la doctrine, dans un premier temps, puis la jurisprudence dans un second temps.
1. Tous les articles cités (L ou R) sont ceux du Code de
commerce.
2. Notion elle-même difficile à définir.
