Le démembrement de propriété. Simple méthode de gestion patrimoniale pour les uns, outil d’optimisation fiscale pour les autres, il reste une situation juridique dont le traitement fiscal pour les titulaires de droits démembrés méritait assurément qu’on lui consacre un numéro de la Lettre de l’Immobilier.
Par Richard Foissac, avocat associé
C’est en effet en matière immobilière que les démembrements de propriété portant tant sur les immeubles que sur les titres de sociétés immobilières ont été les plus nombreux ces dernières années.
Ce sont également certains de ces mêmes démembrements que le législateur a souhaité restreindre en traitant depuis 2012 les plus-values de cession d’usufruit temporaire comme des revenus de droit commun.
Ainsi les lecteurs pourront apprécier l’opportunité de l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble, par des investisseurs particuliers résidents ou non-résidents souhaitant développer leur patrimoine immobilier sans alourdir leur charge fiscale à court terme, que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu ou au titre de l’ISF. Ils accompagneront lesdits investisseurs dans l’identification du redevable légal de la taxe foncière en cas de démembrement du droit de propriété. Il apparaît en effet que dans certains cas de démembrement du droit de propriété, la loi a tranché la question de l’identité du redevable légal de l’impôt foncier. Il en va ainsi pour l’usufruitier, l’emphytéote ou le preneur d’un bail à réhabilitation ou à construction qui sont expressément visés à l’article 1400 du Code général des impôts.
Ils ne pourront que constater la complexité du traitement en matière de TVA des droits démembrés depuis que la loi de réforme de la TVA immobilière du 9 mars 2010 a fait passer les droits réels immobiliers du régime des prestations de services à celui de l’immeuble auquel ils se rattachent.
Nous exposerons également, dans le contexte propre aux investissements immobiliers, les principales difficultés afférentes à l’identification du redevable de l’impôt et à la détermination du revenu imposable dans des situations courantes telles que la cession de titres de sociétés immobilières ou la constitution d’un usufruit temporaire.
Actualité oblige, nous consacrerons un article à la réforme de la fiscalité des terrains à bâtir et examinerons si les mesures prévues dans le projet de loi de finances pour 2015 sont de nature à permettre une libération rapide et massive du foncier constructible.
Trois articles juridiques de fond permettront enfin à nos lecteurs de prendre connaissance, d’une part, des nombreuses interrogations que suscitent le décret d’application de la loi «Pinel» du 3 novembre 2014 et l’arrêt de la Cour de cassation du 24 septembre 2014 qui a jugé qu’en matière de bail à construction, la clause qui soumet la cession à l’agrément du bailleur constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession et est donc nulle et de nul effet, d’autre part, des conséquences découlant de l’article 6 I et II de la loi 2014-626 qui répute non écrites les clauses contraires aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux, rendant de fait toute action à leur encontre imprescriptible.
Bonne lecture et très bonnes fêtes de fin d’année de la part de toute l’équipe rédactionnelle.
