Les députés ont pris conscience du fait que la définition restrictive des terrains à bâtir allait restreindre les possibilités de bénéficier des mesures incitatives mises en place mais l’amendement adopté subordonne l’extension de l’avantage à des conditions strictes.
Par Agnès Rivière-Durieux, avocat counsel en fiscalité spécialisé dans les questions d’impôts sur le revenu et sur les sociétés, notamment liées à l’immobilier.
Estimant que l’exonération des plus-values sur terrains à bâtir au terme de 30 ans de détention favorise la rétention spéculative, le plan de relance du logement annoncé cet été par le Premier ministre et dont les dispositions – pour certaines déjà en vigueur – sont incluses dans le projet de loi de finances pour 2015 prévoit l’alignement du régime applicable aux plus-values sur terrains à bâtir sur celui des immeubles bâtis qui, par le jeu des abattements, sont exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans de détention.
En vue d’encourager une cession massive et rapide des terrains constructibles, le plan prévoit également :
– l’institution d’un abattement exceptionnel de 30 % pour les cessions de terrains à bâtir précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 sous réserve que le cessionnaire ne soit pas lié au cédant et que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse ;
– un abattement de 100 000 euros en cas de donation entre vifs de terrains à bâtir constatée par un acte authentique signé entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015 si le donataire s’engage à réaliser des logements neufs dans un délai de quatre ans à compter de l’acte.
Pour l’application de ces dispositions, les terrains à bâtir sont ceux définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts : il s’agit donc des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières.
Or seul peut constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte aucune construction incorporée au sol, sous réserve que cette construction se trouve en état d’être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque.
Au sens de la TVA, un terrain supportant une construction ne peut être qualifié de terrain à bâtir et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l’acquéreur.
En l’état du projet de texte déposé par le gouvernement, de nombreuses cessions de terrains destinés pourtant à la construction d’immeubles neufs n’auraient pas été considérées comme portant sur des terrains à bâtir, privant non seulement le cédant du bénéfice de l’abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value ou de l’abattement sur les droits en cas de donation mais attrayant de surcroît la cession dans le champ d’application de la taxe sur les plus-values immobilières élevées.
Conscients de la difficulté, les députés ont adopté un amendement étendant l’abattement de 30 % aux cessions d’immeubles situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Mais cet abattement est subordonné à la condition que le cessionnaire s’engage à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever, dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition, des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de celle autorisée par le COS. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession.
L’adoption de cet amendement améliore de peu et prolonge dans le temps le dispositif existant qui prévoit déjà – et aux mêmes conditions strictes – l’application d’un abattement exceptionnel de 25 % aux plus-values de cession d’immeubles bâtis réalisées jusqu’au 31 décembre 2016 ayant fait l’objet d’une promesse signée avant le 31 décembre 2014.
Mais suffira-t-elle à provoquer l’onde de choc recherchée ?
