Par Céline Cloché-Dubois, avocat, spécialiste en droit de l’urbanisme et en droit de l’environnement.

Réglementation d’urbanisme

• Plans d’occupations des sols (POS)

Les POS seront caducs au 31 décembre 2015 sauf si une procédure de révision a été engagée avant cette date et sous réserve que la procédure soit achevée avant le 27 mars 2017. Dans le cas contraire, les règles du Règlement national d’urbanisme s’appliqueront.

• Règles d’urbanisme

Le coefficient d’occupation des sols (COS) est désormais supprimé. Cette suppression est d’effet immédiat et ne suppose donc pas une modification des documents d’urbanisme.

Autorisations d’urbanisme

• Retrait des déclarations préalables

L’autorité compétente dispose désormais de la faculté de retirer une décision de non-opposition à une déclaration préalable dans un délai de trois mois à compter de sa délivrance (alignement du régime de la déclaration sur celui du permis).

• Participation du public

Les projets de travaux ou d’aménagement soumis à autorisation d’urbanisme et situés sur un territoire couvert par un document d’urbanisme pourront faire l’objet d’une concertation en application de l’article L. 300-2 du Code de l’urbanisme.

• Composition du dossier de demande de permis de construire

Les dossiers de demandes de permis de construire et de déclaration préalable portant sur des constructions de logements collectifs devront désormais comporter un plan intérieur du projet si le maire en fait la demande.

Lotissement

• Caducité des documents du lotissement

L’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme a été modifié et précise désormais que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses réglementaires du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. Cette disposition est d’effet immédiat si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme (PLU). En outre et surtout, toute disposition non réglementaire, c’est-à-dire les dispositions purement contractuelles, des cahiers des charges non approuvés ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, cesse de produire ses effets dans un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi ALUR si le cahier des charges n’a pas fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

Droit de préemption urbain

• Extension de son champ d’application

La cession de la majorité des parts sociales d’une SCI dont le patrimoine est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, est désormais par principe soumise au droit de préemption. Avant la loi ALUR, ce type de cession n’était soumis à la purge préalable du droit de préemption qu’à la condition que la collectivité ait institué le droit de préemption urbain renforcé. De même, les immeubles ou ensembles de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble sont eux aussi soumis au droit de préemption lorsqu’ils font l’objet d’une aliénation à titre gratuit ou lorsqu’ils constituent un apport en nature au sein d’une SCI.

Contentieux de l’urbanisme

Le nouvel article L. 600-9 prévoit la possibilité pour le juge saisi de conclusions dirigées contre un schéma de cohérence territoriale (SCOT), un PLU ou une carte communale de surseoir à statuer le temps de régulariser le document. Lorsqu’un vice autre que de forme ou de procédure est soulevé, le sursis est possible si l’illégalité peut être régularisée par une procédure de modification. Le juge peut enfin prononcer une annulation partielle du document d’urbanisme, limitant ainsi la portée de l’annulation qu’il prononce aux seuls plans de secteur, programmes d’orientations et d’actions ou dispositions relatives à l’habitat ou aux transports et déplacements des orientations d’aménagement et de programmation.