Nombreux sont les défis qui pèsent sur le secteur de l’immobilier, notamment pendant la période actuelle. La crise sanitaire a sans doute accéléré les différentes tendances qui se dessinaient depuis quelques années : réflexions notamment sur l’occupation des locaux, le renouvellement du secteur du commerce et de celui de l’hôtellerie, le télétravail, la valorisation des immeubles.
La facture transition énergétique
S’ajoute à cela aujourd’hui le défi de la transition écologique. La prise de conscience de l’impact du secteur immobilier sur le climat a pris de l’ampleur et les acteurs institutionnels de l’immobilier adoptent des stratégies de plus en plus volontaristes sur ce sujet.
Notre propos n’est pas de traiter ici des règlementations à venir pour atteindre l’amélioration de la performance énergétique, mais plutôt d’aborder une partie des conséquences de la poursuite de cet objectif.
Comme pour tout changement structurel, il y a de l’incertitude sur plusieurs points, notamment la « facture » de l’amélioration de performance énergétique.
Soulignons d’emblée la volonté réelle et sincère de tous de participer à l’effort de lutte contre le changement climatique. Que ce soient les constructeurs, investisseurs, conseils (chez CMS notamment un groupe de travail transversal et transfrontalier se penche sur le sujet) ou utilisateurs : chacun souhaite apporter sa pierre à l’édifice.
Mais, il reste à ce jour un doute sur la prise en charge des coûts nécessaires pour améliorer la performance énergétique, surtout quand on sait que le parc immobilier en France ne se renouvèle qu’à hauteur d’environ 1 % par an.
Les avantages de la VEFA
Dans ce contexte, une des conséquences du défi énergétique est la recherche d’investisseurs pour des produits de très bonne performance énergétique. En effet, les immeubles vieillissants vont devoir connaître de lourdes rénovations faute de quoi ils risquent de faire l’objet d’un « brown discount » et auront certainement plus de mal à trouver des occupants. Il en résulte un réel engouement pour les VEFA. Ces immeubles doivent respecter des normes règlementaires récentes permettant aux investisseurs d’envisager les futures exigences des immeubles avec plus de sérénité. Au-delà des qualités techniques de l’immeuble à construire, l’échéancier de paiement est un point clé de la négociation. Il doit réussir à combiner le besoin de trésorerie du vendeur et la volonté de l’investisseur de disposer d’une réelle contrepartie immobilière afin de sécuriser la partie du prix versée. L’échéancier peut aussi servir de garantie à l’investisseur pour sécuriser son investissement et ainsi la prise de possession du locataire. Si ce dernier remet en général une garantie de prise de possession, celle-ci, coûteuse, ne permet souvent pas de couvrir le préjudice de l’acquéreur d’un immeuble finalement resté vacant en raison d’un défaut du locataire. Dans la période actuelle de Covid-19 et d’incertitude financière et économique, l’échéancier peut à cet égard servir de variable d’ajustement intéressante. Par ailleurs, les acheteurs négocient âprement les garanties connues données par le vendeur (levée des réserves, conformité, GPA, etc.), mais aussi et de plus en plus la certification environnementale de l’immeuble. En effet, la crainte de devoir palier le défaut du vendeur sur ce sujet et l’incertitude sur le coût nécessaire pour atteindre l’objectif attendu mènent à des négociations sur les contre-garanties données par le vendeur.
En définitive, dans le contexte actuel de crise et de défis liés au changement climatique, la VEFA s’avère non seulement un outil financier efficace dans la mesure où elle permet à l’évidence de réduire les dépenses de réhabilitation énergétique future, mais aussi le marqueur d’une stratégie volontariste de certaines entreprises.
