Ainsi, l’OPCI doit avoir « une poche immobilière » comprenant au moins 60 % d’actifs immobiliers. Il appartient à la société de gestion du véhicule d’assurer leur respect sous peine, dans le pire des cas, de retrait de l’agrément de l’OPCI, qui entraîneraient la perte de l’exonération fiscale du véhicule.

L’exonération fiscale des SIIC et des filiales SIIC est conditionnée à ce que les actifs de la société soient, de manière continue, principalement affectés à une activité locative, directement ou au travers de filiales. Le non-respect de ce ratio est susceptible d’entraîner la perte du régime SIIC au 1er jour de l’année au cours de laquelle le ratio n’est plus respecté. En pratique, les problématiques liées au ratio se rencontrent de façon récurrente (i) en cas d’existence d’une activité financière ou (ii) lors la revente des actifs dans un délai jugé trop court pour relever d’une activité foncière.

Les problèmes liés aux créances et liquidités

Il n’est pas rare dans un groupe immobilier de mettre en place des prêts intra-groupe afin de financer l’acquisition d’actifs ou des travaux. 

Une attention particulière doit être apportée lorsque le titulaire de la créance est un OPCI. En effet, les actifs étant valorisés à valeur réelle, la perte de valeur des actifs immobiliers peut avoir un effet relutif sur le poids des créances et liquidités au bilan de l’OPCI et mettre en péril le ratio immobilier nécessaire au maintien du statut. Un risque similaire existe lorsque les actifs de l’OPCI sont cédés, générant d’importantes liquidités qui, comptablement, ne peuvent pas être immédiatement distribuées. Dès lors que l’exonération fiscale est liée au statut, lui-même octroyé ou retiré par l’AMF, le non-respect temporaire du ratio immobilier ne devrait pas permettre le retrait du régime d’exonération de l’OPCI. On ne peut toutefois que recommander la prudence dans ce genre de situations pour éviter d’éventuelles sanctions de l’AMF.

Le risque fiscal est en revanche plus important pour les SIIC et les filiales SIIC, dès lors que leur exonération peut être remise en cause par l’administration fiscale par la simple constatation de l’exercice d’une activité financière dans des proportions incompatibles avec l’application du régime SIIC, laquelle est appréciée en fonction de l’actif brut de la société. Si la situation peut être gérable lorsque les actifs concernés sont des créances, elle peut se révéler délicate lorsque la SIIC se retrouve dans l’incapacité comptable de distribuer les liquidités issues de la cession d’actifs en raison de l’accumulation de reports à nouveau négatifs liés aucash trap.

Les discussions sur les délais de détention des actifs

L’administration fiscale a initié ces dernières années des redressements, ciblés sur les SIIC et les filiales SIIC, remettant en cause rétroactivement le statut de foncière de ces sociétés lorsque ces dernières entrent en phase de désinvestissement. L’administration considère ainsi que la cession progressive d’un portefeuille peut être qualifiée d’activité de marchand de biens lorsque les premières cessions sont réalisées dans un délai généralement compris entre trois et cinq ans et ce, quel que soit le contexte de la cession.

Or, l’exercice d’une activité de marchand suppose l’acquisition à titre habituel d’actifs en vue de les revendre. Dès lors que toute société – qu’elle soit foncière ou marchande – a vocation à céder ses actifs afin de maintenir le rendement, c’est l’intention spéculative lors de l’acquisition qui différencie la société foncière du marchand de biens. 

En pratique, il n’est pas rare qu’une foncière arbitre un actif dans un délai plus court qu’initialement prévu en fonction des opportunités de marché. En utilisant cette première vente pour justifier le caractère spéculatif de toutes les suivantes, l’administration fiscale fragilise une pratique de marché légitime.