Le succès d’une opération immobilière tient à sa préparation. S’agissant du régime de TVA et de droits de mutation, plusieurs sujets doivent être anticipés par le vendeur pour fluidifier et faciliter la négociation. Il en va ainsi des régularisations de TVA pour les biens immobilisés. De même, la réalisation d’importants travaux de rénovation peut rendre opportune l’obtention préalable d’une décision de rescrit des services de l’Administration pour sécuriser la qualification fiscale du bien.
Les mutations d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont en principe exonérées de TVA et peuvent alors générer l’obligation pour le cédant de reverser une fraction de la taxe antérieurement déduite, ainsi qu’un transfert de droit à déduction au nouveau détenteur. L’article 207 de l’annexe II au Code général des impôts (CGI) prévoit en effet une forme d’amortissement de la TVA sur une période de 20 ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble et de tous les travaux conduisant à constater l’entrée de nouvelles immobilisations dans le patrimoine de l’opérateur.
Vers une exigence accrue de l’acquéreur
La règle n’est pas nouvelle, mais la pratique évolue vers une exigence accrue de l’acquéreur en ce qui concerne la fiabilité du montant de taxe transférée, mentionné dans l’attestation que le cédant est tenu de lui remettre. Certains n’hésitent plus à réclamer la communication concomitante d’éléments confortant le calcul, en plus de l’attestation, au motif qu’une erreur pourrait conduire à un rejet partiel ou total de la déduction de la TVA transférée.
Il peut s’agir de pièces comptables ou de factures qu’il est parfois difficile de récupérer si l’organisation du cédant n’a pas devancé l’éventualité de cette demande.
L’exigence peut sembler excessive car le cédant serait très certainement tenu de compenser tout préjudice causé à l’acquéreur dans le cas où l’attestation serait erronée. Néanmoins, si le montant en cause est important, il est compréhensible que l’acquéreur puisse souhaiter limiter le risque au maximum et le sujet peut alors devenir un point important de la négociation.
L’enjeu est encore plus évident lorsque la mutation de l’immeuble entre dans le champ de l’article 257 bis du CGI. Elle est alors neutralisée au regard de la TVA mais le nouveau propriétaire se voit transférer les obligations de régularisations auxquelles le cédant aurait été tenu à défaut de cession.
Dans ce cas, il est légitime que l’acquéreur exige du cédant la fourniture d’un tableau permettant de suivre par année la TVA déduite, pour être en mesure de régulariser la taxe si cela s’imposait par la suite. Là encore, la pratique évolue vers un alourdissement des exigences du cessionnaire, qui demande souvent au cédant la communication des éléments justificatifs, en complément du tableau de suivi des déductions. Difficile alors pour le cédant de se dérober.
Remise à neuf de l’immeuble et TVA, un sujet important
Un autre sujet s’impose très fréquemment dans la négociation lorsque des travaux importants ont été réalisés par le cédant dans les années précédant l’opération ou qu’il ait envisagé d’en réaliser dans le prolongement de la mutation : celui de l’éventuelle remise à neuf de l’immeuble au vu des critères de l’article 257 I, 2 du CGI en matière de TVA et de droits de mutation.
La qualification en immeuble neuf ou ancien est si lourde de conséquences qu’il est très souvent demandé au vendeur de produire une prise de position écrite des services fiscaux (« rescrit »), constituant la seule pièce de nature à sécuriser parfaitement le régime fiscal de l’opération.
Même dans les cas d’apparence évidents, la démarche peut ainsi utilement être envisagée par le cédant de l’immeuble, qui doit prendre soin de bien l’anticiper car les délais de réponse de l’Administration ne sont pas légalement encadrés et sont en pratique très variables.
