Par Frédéric Gerner, avocat associé en fiscalité. Il intervient tant en matière de conseil que de contentieux dans les questions relatives aux impôts directs, notamment celles liées aux restructurations intra-groupes et à l’immobilier. frederic.gerner@cms-fl.com et Romain Berger, avocat en fiscalité. Spécialisé en impôts directs, il intervient notamment dans le cadre d’opérations de restructuration dans le domaine de l’immobilier. romain.berger@cms-fl.com

Pour les particuliers agissant à titre patrimonial, la possibilité d’obtenir un avantage fiscal d’une perte de valeur immobilière est, en règle générale, purement et simplement exclue. A défaut de comptabilité commerciale, la dépréciation temporaire (provision ou amortissement) n’est pas possible. Quant à la perte définitive, dans le cadre du régime des plus-values immobilières, elle n’est en principe ni déductible, ni imputable sur les plus-values de même nature, qu’elle résulte de la vente d’un immeuble en direct ou de parts d’une société à prépondérance immobilière (SPI) translucide (Code général des impôts - CGI - article 150 VD).

Seules les moins-values de cession de sociétés immobilières assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS) peuvent, le cas échéant et dans certaines conditions, être imputées sur des plus-values relevant de la même catégorie… qui est celle des plus-values mobilières.

Le sort réservé aux entreprises commerciales est quant à lui plus favorable. En effet, qu’elles soient la conséquence de la cession d’un immeuble ou encore de la cession des titres de SPI (assujetties ou non à l’IS), les moins-values immobilières réalisées par les entreprises sont déductibles du résultat dans les conditions de droit commun ou, a minima, s’imputent sur les plus-values nettes à long terme de même nature s’il s’agit de titres de SPI cotées (CGI, article 219, I-a-9e al.).

Potentiellement, les dépréciations temporaires sont également déductibles pour les entreprises, dans les mêmes conditions que les moins-values de cession. Le législateur a néanmoins entendu limiter la déductibilité des dotations aux provisions constituées à raison des immeubles de placement et des parts de SPI, si la dépréciation qu’elles représentent est compensée par des plus-values latentes sur des actifs de même nature (CGI, article 39, 1-5° ; CGI, article 209, VI).

En définitive, l’observation de ces situations variables en matière de déduction des dépréciations d’actifs immobiliers induit trois constats. En premier lieu, la double peine existe pour les particuliers, mais elle n’est en principe que le corollaire d’un régime d’imposition des plus-values immobilières qui peut être avantageux (abattement pour durée de détention pouvant aller jusqu’à l’exonération).

En deuxième lieu, il n’existe pas de principe général applicable en matière fiscale aux dépréciations d’actifs immobiliers. La qualité du cédant et/ou du propriétaire, le mode de détention et la nature du bien objet de la dépréciation sont autant d’éléments qui influent sur le régime fiscal de la dépréciation.

En troisième lieu, le régime de la dépréciation est d’autant plus incertain lorsqu’elle porte sur les titres d’une SPI. La qualification de la prépondérance immobilière est en effet à géométrie variable en matière fiscale, tant par ses multiples définitions (selon les régimes et impôts concernés) que par la date à laquelle il convient de l’apprécier. A titre d’illustration de cette incertitude pour les entreprises, le Conseil d’Etat a annulé le 14 octobre 2015 la doctrine administrative qui précisait, pour le régime des provisions pour dépréciation des titres de SPI, que la prépondérance immobilière de la filiale devait nécessairement s’apprécier à la date de clôture de l’exercice de la société mère et le législateur n’est pas encore intervenu pour combler le trou. L’incertitude qui peut affecter le régime fiscal de la dépréciation s’ajoute ainsi aux inquiétudes générées par la perte de valeur de l’actif.