Par Anne-Charlotte Goursaud-Treboz, avocat en droit immobilier de CMS Francis Lefebvre Lyon Avocats. Elle intervient, tant en conseil qu’en contentieux, en droit de la construction, droit immobilier, ainsi que dans le cadre de problématiques environnementales. anne-charlotte.goursaud-treboz@lyon.cms-fl.com ; Axelle Jeannerod, avocat en droit immobilier de CMS Francis Lefebvre Lyon Avocats. Elle intervient notamment en contentieux en matière de droit de la construction et droit immobilier. axelle.jeannerod@lyon.cms-fl.com ; Florence Chérel, avocat associé en droit immobilier et droit public. Elle accompagne les entreprises (investisseurs, promoteurs, aménageurs) dans le cadre de projets de développement notamment en matière de maîtrise foncière, de montages contractuels, de suivi des procédures d’aménagement, de l’intégration des contraintes environnementales ou de l’obtention des autorisations administratives préalables. florence.cherel@cms-fl.com et  Anne Plisson, avocat en droit de l’urbanisme et de l’environnement. Elle intervient en matière de conseil, rédaction d’actes et contentieux dans le cadre de projets de développement et d’aménagement. anne.plisson@cms-fl.com

Décret tertiaire, loi ELAN

La loi ELAN1 du 23 novembre 2018 fixe comme objectif la réduction de la consommation d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 (article 175).

Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, entré en vigueur le 1er octobre 2019, a introduit de nouvelles dispositions aux articles R.131-38 à R.131-44 du Code de la construction et de l’habitation visant à mettre en œuvre les objectifs édictés par la loi ELAN. Il précise les modalités qui encadrent l’obligation de diminution de la consommation énergétique des bâtiments à usage tertiaire.

Il s’applique aux bâtiments existants (aux propriétaires et, le cas échéant, aux preneurs à bail) qui hébergent exclusivement des activités tertiaires (marchands ou non marchands) ou à usage mixte sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m2.

Les propriétaires ou preneurs-bailleurs pourront intervenir sur :

– la performance énergétique des bâtiments ;

– l’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements ;

– les modalités d’exploitation des équipements ;

– l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants.

L’esprit du texte est de permettre de moduler les objectifs lorsque les actions de réduction de consommation d’énergie finale font courir un risque de pathologie du bâti ou entraînent des modifications importantes de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction.

Cela doit s’inscrire dans le cadre de la stratégie bas-carbone instaurée par l’article L221-1 B du Code de l’environnement.

Le texte prévoit le principe de «proportionnalité» qui permet de moduler les obligations de réduction des consommations énergétiques, tout en maintenant l’obligation de résultats.

Dans tous les cas, les propriétaires ou preneurs à bail devront justifier ces modulations via l’établissement d’un dossier technique.

Que faut-il faire, concrètement ? Pour atteindre les objectifs ambitieux de – 40 % d’économies d’énergie d’ici 2030, il s’agit de mettre en place une organisation en identifiant qui va porter cet objectif au sein de l’activité.

Il convient d’instaurer un système de management de l’énergie avec un plan d’action, le suivi de la mise en œuvre des actions et de l’évolution des consommations ainsi qu’une revue périodique.

Les mesures seront nécessaires pour améliorer la performance énergétique et les seuils à atteindre.

Le contrôle se fera par la mise en place d’une plateforme numérique de recueil et de suivi des objectifs. Le gestionnaire de la plateforme devra vérifier que les objectifs fixés ont été atteints.

Cela passe également par :

– l’obligation de transmettre, dans le cadre d’une vente dans le compromis, ou à défaut dans l’acte authentique, l’évaluation du respect de l’obligation de réduction ;

– la publicité de la consommation d’énergie finale au cours des trois années écoulées, les objectifs passés et le prochain objectif à atteindre.

Le texte n’est pas seulement incitatif. Il impose un contrôle et des sanctions.

L’absence de transmission des données est sanctionnée, comme le non-respect des objectifs fixés, avec des sanctions pécuniaires.

Ainsi, s’il ne s’agit plus obligatoirement d’engager des travaux coûteux pour rendre son bâtiment moins énergivore, la modularité des solutions permet une souplesse de mise en œuvre mais nécessite une information de l’utilisation et des pratiques dans le bâtiment.

Ce dispositif mis en place permettra au secteur de l’immobilier et de l’énergie une grande souplesse d’adaptation, tant que les objectifs définis sont atteints. Pour le secteur de la construction, un nouveau type de mission est inventé et à exploiter.

La loi énergie-climat

La loi relative à l’énergie et au climat (LEC)2, publiée au Journal officiel du 9 novembre 2019, inscrit «l’urgence écologique et climatique» dans le Code de l’énergie et actualise, au même titre que la loi ELAN, les objectifs de la politique énergétique de la France, notamment la réduction de 40 % de la consommation d’énergies fossiles d’ici 2030 (contre 30 % auparavant).

Cette loi met en place plusieurs dispositifs, en sus de ceux instaurés par la loi ELAN, grevant l’immobilier privé de contraintes nouvelles liées à l’objectif de maîtrise de la consommation d’énergie susceptibles d’obérer sa rentabilité.

• L’obligation de rénovation des logements énergivores

La LEC prévoit qu’à partir du 1er janvier 2028, la consommation énergétique des logements ne devra pas excéder 330 kilowattheures (kWh) d’énergie primaire par mètre carré et par an. Les propriétaires des logements qui dépasseront ce seuil, considérés alors comme des logements énergivores, devront mentionner le non-respect de ce seuil dans les informations et publicités relatives à la vente ou à la location de leur bien.

Afin d’atteindre cet objectif, cette loi prévoit des mesures incitant les propriétaires de logements énergivores à réaliser dès à présent des travaux de rénovation énergétique :

– à partir du 1er janvier 2021, les propriétaires de logements dont la consommation énergétique primaire est supérieure ou égale à 331 kWh par mètre carré et par an ne pourront pas augmenter librement le loyer entre deux locataires ;

– à partir du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d’un logement excédant le seuil de 331 kWh, leur propriétaire devra faire réaliser un audit énergétique, annexé au diagnostic de performance énergétique - DPE -, contenant des propositions chiffrées de travaux ainsi qu’une estimation de leur impact sur la facture d’énergie ;

– au plus tard à partir du 1er janvier 2023, les logements particulièrement consommateurs d’énergies (dont le seuil sera précisé par décret) seront qualifiés de «logements indécents» et devront ainsi être rénovés pour pouvoir être loués.

Des dérogations à préciser par décret sont prévues, liées notamment aux contraintes techniques et architecturales des bâtiments ou encore lorsque le coût des travaux requis est disproportionné par rapport à la valeur du bien.

• L’obligation d’un «dispositif vert» en toiture de certains projets

La LEC comprend également des mesures visant spécifiquement les projets de construction de locaux commerciaux, de locaux industriels et artisanaux, d’entrepôts, de hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale ainsi que de nouveaux parcs de stationnement couverts et ouverts au public, lorsque ces projets ont une emprise au sol de plus de 1 000 m2.

Ces constructions devront comporter sur au moins 30 % de leur toiture ou de leurs ombrières soit un dispositif d’énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques), soit un système de végétalisation, soit tout autre dispositif aboutissant au même résultat.

Des exceptions sont néanmoins prévues et seront décidées au cas par cas par l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire en raison, par exemple, d’une «difficulté technique insurmontable ou qui ne peut être levée dans des conditions économiquement acceptables» ou de la localisation du projet dans un périmètre protégé.

Ce dispositif s’appliquera aux projets dont la demande d’autorisation de construire sera déposée après la publication de la LEC.

1. Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

2. Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat.