Les règles d’urbanisme exercent une influence déterminante sur la valeur des sols. Génératrices d’inégalités entre les propriétaires, elles sont régies dans le Code de l’urbanisme (CU) par le principe de non indemnisation des servitudes d’urbanisme1.
Par Yves Delaire, avocat associé en droit public de CMS Francis Lefebvre Lyon Avocats. Il conseille et assiste les personnes publiques, les entreprises, les associations et les particuliers, notamment en matière de contrats publics, de droit des biens des personnes publiques, de droit de l’urbanisme, de l’environnement et de l’énergie. yves.delaire@lyon.cms-fl.com
Avec la concession d’aménagement notamment, les personnes publiques peuvent favoriser certaines catégories d’aménagements et de constructions et en contrôler le prix de mise sur le marché. La réforme des participations d’urbanisme de 2010 s’est intéressée, au moins incidemment, à la question de la valeur du foncier par l’institution d’un versement pour sous-densité (VSD). Traduisant la protection des espaces naturels et agricoles et prenant le contrepied du versement pour dépassement du plafond légal de densité (PLD) qui, naguère, taxait la surdensité, le VSD entend pénaliser les constructeurs qui n’utilisent pas la totalité des droits à construire résultant des règles d’urbanisme applicables à leur projet.
Après avoir défini la densité de la construction comme le rapport entre la surface de plancher et la surface du terrain sur laquelle la construction doit être implantée, sans retenir les parties de ce terrain inconstructibles pour des raisons naturelles ou juridiques, le CU confie aux communes et aux EPCI2 compétents en matière de plan local d’urbanisme (PLU) la possibilité d’instituer un seuil minimal de densité en deçà duquel un versement pour sous-densité est dû par les demandeurs de permis de construire3. Ce seuil est déterminé pour une durée de trois ans dans les zones urbaines par secteurs définis dans un document graphique annexé au PLU. Pour chaque secteur, le seuil minimal de densité ne peut être ni inférieur à la moitié ni supérieur aux trois quarts de la densité maximale autorisée par les règles définies par le PLU4.
Ainsi, le bénéficiaire de l’autorisation de construire sera assujetti au paiement du VSD pour toute construction nouvelle d’une densité inférieure au seuil minimal fixé par la collectivité compétente. Ce versement est égal au produit de la moitié de la valeur du terrain par le rapport entre la surface manquante, pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité, et la surface de la construction résultant de l’application du seuil minimal de densité. La loi limite le montant de ce versement à 25 % de la valeur du terrain et, si le seuil de densité ne peut être atteint en raison de l’existence de servitudes administratives frappant le terrain, aucun versement ne sera dû5. Ne sont pas considérées comme des constructions nouvelles les projets d’extension ou les projets de locaux annexes aux bâtiments déjà existants et les constructions situées sur des terrains de camping ou les parcs résidentiels de loisirs. Lorsqu’une construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment qui n’est pas destiné à être démoli, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle.
Cette procédure oblige le pétitionnaire, dont le projet de construction n’atteint pas le seuil minimal de densité, à déclarer la valeur du terrain d’assiette de la construction appréciée à la date du dépôt de la demande de permis de construire6. Les exonérations du VSD (reconstructions, constructions des services publics, à usage agricole, ou dont la surface est inférieure à 5 m2), les modalités de son établissement, de son recouvrement, de son versement aux collectivités bénéficiaires et de son contrôle sont celles applicables à la taxe d’aménagement. En cas de construction sans autorisation ou en violation de l’autorisation de construire, le montant du versement pour sous-densité éventuellement dû est assorti d’une pénalité de 80 %. Afin de pallier les difficultés d’appréciation de la valeur de certains terrains, une procédure de rescrit permet aux constructeurs de connaître la position de l’Administration sur l’application du VSD, en particulier sur les parties du terrain jugées inconstructibles7.
1. CU, article L.105-1.
2. Etablissements publics de coopération intercommunale.
3. CU, article L.331-36.
4. CU, article L.331-37.
5. CU, article L.331-38.
6. CU, article L.331-39.
7. CU, article L.331-40
