Comment apprécier la rentabilité d’un actif immobilier ? Si l’on se limite à l’analyse fiscale, force est d’observer que peu d’arguments militeraient en faveur d’un investissement immobilier. Une telle conclusion doit vraisemblablement être nuancée en fonction du type d’investisseurs, mais nous ne pouvons que constater que le législateur a maintenu, voire aggravé, les prélèvements fiscaux pesant sur les investissements immobiliers.
Richard Foissac, avocat associé
Cette situation, bien connue des praticiens, a amené ces derniers à certes rechercher la voie de modes d’investissements moins coûteux fiscalement, mais également à trouver d’autres sources de rentabilité des actifs immobiliers, notamment dans certaines règles d’urbanisme et d’environnement ou bien encore dans l’utilisation d’outils d’investissements relevant de la sphère des investissements financiers.
C’est donc l’objet de cette nouvelle Lettre de l’Immobilier que d’exposer ainsi en quoi le nouvel impôt sur la fortune immobilière met à mal la rentabilité des investissements immobiliers, comment les nouvelles règles de limitation de la déduction des charges financières en matière d’impôt sur les sociétés peuvent pénaliser celle des entreprises qui recherchent des financements immobiliers sous forme de crédit-bail immobilier, comment la longue liste des impositions locales grève la valeur des actifs immobiliers lorsque certaines s’appliquent quand bien même les locaux sont inoccupés et, enfin, mais nous aurions pu sans doute évoquer d’autres situations, quelles sont les limites de l’amélioration de la rentabilité de l’investissement locatif par le levier de la TVA.
Nous évoquons ensuite dans ce sens la situation des «fonds fiscaux» (SIIC, SPPICAV, FPI, FCPI, SLP, ou bien encore SIPS) pour lesquels des régimes de faveur existent mais que la France entend limiter et priver progressivement de certains avantages dont on pouvait considérer qu’ils étaient la contrepartie des contraintes inhérentes à ce type d’investissements, le risque étant que les investisseurs étrangers, notamment, ne retrouvent plus alors la rentabilité attendue de leurs investissements français.
C’est dans cet objectif de recherche de rentabilité que nous analysons l’utilisation que feront les investisseurs des dispositions de la nouvelle loi ELAN et de son décret d’application du 23 juillet 2019 ainsi que de la nouvelle loi relative à l’énergie et au climat (LEC) du 26 septembre 2019.
Faisant cependant le constat que les marchés immobiliers continuent de susciter toutes les convoitises, nous avons demandé à un expert en évaluation immobilière son avis sur ce paradoxe. L’analyse financière délivrée est d’une grande clarté mais peut faire frémir.
Nous complétons enfin notre lettre par une réflexion toute juridique cette fois sur les difficultés pouvant survenir à l’occasion de l’arrivée du terme d’un bail à construction.
