Qui dit « résidences services » dit location meublée - activité réputée commerciale au plan fiscal - assortie de prestations de services accessoires. Or, ces activités ne sont pas toujours compatibles avec les contraintes réglementaires ou fiscales auxquelles sont soumis certains fonds immobiliers.
Les sociétés d’investissement immobilier cotées, SIIC
Les SIIC et leurs filiales ayant opté pour le régime de l’article 208 C du Code général des impôts (CGI) doivent avoir pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location.
N’étant pas soumises à une exclusivité d’objet, elles peuvent exercer des activités autres que celles répondant à leur objet principal, sans perdre le bénéfice de leur exonération fiscale.
Cette souplesse les autorise à détenir et louer des meubles équipant des résidences services, voire à assurer elles-mêmes les prestations de services accessoires en lien avec ces résidences.
Il reste que l’exonération d’impôt sur les sociétés (IS) ne s’étend ni aux revenus tirés de la location meublée ni aux autres activités dites « accessoires », pour lesquelles la valeur brute des actifs utilisés ne doit pas excéder 20 % du total de l’actif brut de la société (1).
Les organismes de placement collectif en immobilier, OPCI
Les OPCI sont soumis à une condition stricte d’objet, qui leur interdit d’envisager une activité autre que locative, même accessoire.
La liste des actifs qu’ils peuvent détenir, définie de façon stricte par le Code monétaire et financier (immeubles, droits réels immobiliers et titres de filiales ou fonds immobiliers) a été élargie (2) aux « meubles meublants, biens d’équipement ou biens meubles affectés (aux) immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers » ce qui les autorise à pratiquer la location meublée.
Le régime fiscal de cette activité diffère selon la structure retenue.
Pour les OPCI constitués sous forme de SPPICAV, l’exonération d’IS, totale, couvre aussi bien les revenus des immeubles loués nus que ceux loués meublés. Pour les OPCI constitués sous forme de FPI, leur régime de transparence fiscale impose de distinguer les revenus des immeubles loués meublés (taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) de ceux loués nus (taxés dans la catégorie des revenus fonciers). Quant aux filiales d’OPCI soumises au régime SIIC, elles sont taxées à l’IS sur les revenus issus de la location meublée.
Les sociétés civiles de placement immobilier, SCPI
Comme les OPCI, les SCPI ne peuvent exercer une activité autre que locative, même accessoire. La liste des actifs qu’elles peuvent détenir est encadrée encore plus strictement et n’a pas été étendue aux « meubles meublants, biens d’équipements ou biens meubles affectés aux immeubles ».
Oubli ? Volonté de privilégier les OPCI ? Elargissement jugé inutile (les SCPI pouvant déjà acquérir les « équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles ») ? Cette dernière hypothèse ne convainc pas, car la liste des équipements nécessaires à l’utilisation des immeubles (3) n’a jamais inclus les meubles meublants.
En l’état, les SCPI restent donc cantonnées à l’acquisition des murs de résidences services.
Autres structures
Pour les sociétés civiles immobilières, l’exercice d’une activité commerciale n’est pas compatible avec leur translucidité fiscale, sauf à ce que les recettes de nature commerciale n’excèdent pas 10 % de leurs recettes brutes annuelles (4), ce qui leur offre une (petite) fenêtre de diversification dans la location meublée.
Enfin, pour les sociétés à objet strictement immobilier (5) éligibles comme support en UC des contrats d’assurance-vie, la décision d’investir dans des résidences services devra être envisagée avec précaution, leur patrimoine devant être exclusivement composé d’immeubles bâtis ou de terrains.
1. BOI-IS-CHAMP-30-20-10 n°360.
2. Loi n°2015-990 du 6 août 2015, article 139.
3. BOI-IS-CHAMP-20-10-20 n°480.
4. BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320.
5. Code des assurances, articles R. 131-1, I, 2° et R. 332-2, 9° bis.
