La fiscalité des revenus et cessions de tout ou partie des lots d’une résidence services dépend de leurs modalités de détention et d’exploitation. L’investisseur doit se poser les bonnes questions pour tirer le meilleur parti des opportunités fiscales que proposent les résidences services.
La création et l’exploitation des résidences services pose de nombreuses questions de qualification et de détermination des réglementations applicables en matière juridique. C’est également vrai en matière fiscale. Un investisseur particulier acquérant un lot d’une résidence services sera imposé sur ses revenus dans la catégorie des revenus fonciers s’il loue les murs nus (par exemple à l’exploitant de la résidence), ou se placera sous le régime de la location meublée non professionnelle (« LMNP ») ou de la location meublée professionnelle, ou encore dans celui du droit commun des bénéfices industriels et commerciaux en cas de location avec services (sous réserve de leur importance).
La structuration de l’investissement, un élément clé
Pour un particulier, la structuration de ce qui est fondamentalement un investissement dans de la pierre sera donc essentielle pour les conditions de détermination de ses revenus imposables (sans amortissement déductible en matière de revenus fonciers, avec amortissement en matière de location meublée ou de bénéfices commerciaux), pour les modalités d’utilisation de ses éventuels déficits (imputables ou reportables dans des conditions différentes selon que le revenu relève de la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices commerciaux), ainsi que pour les conditions d’imposition des plus-values à la sortie (possibilité de bénéficier du régime des plus-values immobilières avec exonération au bout de 30 ans en cas de location nue ou de LMNP). Modalités d’exploitation ou de location, et nature des conventions et des services rendus (ou non) seront les critères clés de la qualification de l’activité. C’est vrai que l’investissement soit effectué en direct par un particulier, ou qu’il soit effectué par une société. Ainsi, une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés (« translucide ») pourra porter l’investissement en location nue (activité civile), mais non en location meublée ou avec services (activité commerciale).
Régime d’imposition et qualification de l’activité
Pour les groupes investissant dans les résidences services via des sociétés assujetties à l’IS, la qualification de l’activité sera également déterminante pour le régime d’imposition des plus-values sur les titres. Si la société a une activité de location (nue ou meublée), elle sera qualifiée de société à prépondérance immobilière et le résultat de cession de ses titres sera taxable dans les conditions de droit commun (taux d’IS de 25 %). Si la société a une activité d’exploitation des lots dans lesquels elle a investi, en rendant des services suffisamment significatifs aux clients-occupants, les immeubles qu’elle possède pourront être considérés comme affectés à une activité d’exploitation commerciale et elle ne sera en principe pas à prépondérance immobilière : la plus-value de cession de ses titres sera alors éligible au régime de quasi-exonération des plus-values à long terme, avec un taux effectif d’imposition à l’IS de 3 %. On peut noter en revanche que dans un cas comme dans l’autre, en matière de droits de mutation, la cession pourra être soumise aux droits au taux de 5 % applicable aux sociétés immobilières, la loi fiscale poussant la subtilité jusqu’à proposer des définitions différentes de la prépondérance immobilière selon les impôts concernés.
Les résidences services offrent ainsi à l’investisseur de multiples choix et motifs de réflexion pour la structuration de son investissement, qu’il devra méditer attentivement s’il souhaite maîtriser la fiscalité qui s’appliquera aux revenus qu’il en tirera.
