Gaëtan Berger-Picq et Patrick Danis, avocats associés
Lorsque les promoteurs de la loi du 9 mars 2010 se sont emparés de la refonte des dispositions légales, le régime des mutations d’immeubles, en matière de TVA et de droits de mutation, n’avait pas été modifié depuis la réforme issue de la loi du 15 mars 1963.
Les objectifs affichés étaient multiples : pour la TVA, il convenait de rapatrier les ventes de biens immobiliers sous l’ombrelle de la directive 2006/112/CE, les règles qui traitaient de la «TVA immobilière» comportant un certain nombre d’incompatibilités avec le droit communautaire. Le cordon ombilical qui reliait la TVA et les droits d’enregistrement étant corrélativement coupé, une modification des principes d’imposition devait être opérée en la matière, sans pour autant affecter les ressources des communes et départements.
Guidée par la volonté affichée de limiter les sources de contentieux ultérieurs, l’administration fiscale a fait le choix, lors de la rédaction des textes et de la doctrine, d’une démarche exemplaire de partage et d’échange avec les professionnels et leurs conseils.
Définition du terrain à bâtir attachée à la constructibilité, régime des cessions de droits se rapportant aux immeubles, option pour l’imposition des ventes exonérées, régime de la marge pour les ventes de biens n’ayant pas ouvert droit à déduction détaché de la qualité de marchand de bien, octroi tacite des demandes de prorogation du délai imparti pour construire, substitution d’un engagement de bâtir à celui de revendre et inversement, reprise par le cessionnaire d’un terrain de l’engagement de construire souscrit par le cédant, ouverture du régime de l’engagement de revendre à tous les assujettis à la TVA, constituaient autant de concepts nouveaux qui ont dû être appréhendés au cours des dix années écoulées.
L’objectif de simplification et de clarification a-t-il été atteint ? Oui pour l’essentiel, même si les dispositions nouvelles ont immanquablement suscité des difficultés ou des questions qui n’avaient pas été anticipées. La loi du 9 mars 2010 n’a pas dérogé à la règle et le recours au juge judiciaire ou administratif dans leur domaine de compétence respectif n’a pas pu être évité. L’un des litiges le plus emblématique a été initié par l’administration fiscale sur le champ d’application du régime de la TVA sur marge prévu par l’article 268 du Code général des impôts. Selon une approche dès l’origine restrictive avant d’être nuancée, l’application de cette modalité de détermination de la base d’imposition de la TVA a été subordonnée à une exigence d’identité physique et juridique du bien acquis et revendu. Contrairement aux premiers juges, le Conseil d’Etat, dans sa décision n° 482234 du 27 mars 2020, lui a donné raison sur la condition d’identité juridique et a introduit une incertitude par sa référence à la notion d’acheteur-revendeur issue du droit en vigueur avant le 9 mars 2010.
