Par Claire Le Gloanec, avocat en droit immobilier. Elle intervient dans tous les domaines du droit immobilier et notamment dans la rédaction, la négociation et le contentieux des baux commerciaux.

Par un arrêt du 4 juillet 2024 (n°23-13.515), la Cour de cassation retient que la mise à disposition d’une terrasse est susceptible de constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Rappel relatif aux critères permettant l’application du déplafonnement

En application de l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

Cette valeur locative est déterminée en référence aux éléments suivants :

1. les caractéristiques des locaux loués ;
2. leur destination  ;
3. les obligations respectives des parties ;
4. l’éventuelle évolution des facteurs locaux de commercialité ;
5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L.145-34 du Code de commerce, le principe est que le loyer du bail renouvelé est plafonné. Dans ces conditions, depuis la loi Pinel, son taux maximal de variation applicable lors de la prise d’effet du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Toutefois, le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé peut être exclu en considération :

– d’un accord contraire des parties ;

– de la durée du bail expiré ;

– de la nature des locaux loués ;

– d’une modification notable des quatre premiers éléments précités permettant de déterminer la valeur locative d’un local.

Concernant cette modification, l’appréciation du caractère « notable » de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond.

La preuve de ce changement notable doit être rapportée par le bailleur. Si le bailleur parvient à prouver cet élément et que celui-ci à une incidence favorable sur le local commercial considéré, le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative, sans que le plafond ci-dessus détaillé ne s’applique.

En cas de déplafonnement, un mécanisme de lissage du montant du loyer renouvelé s’applique. Cela signifie que la variation dudit loyer ne peut conduire à des augmentations annuelles de plus de 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La preuve impérative d’une modification notable des éléments incombant au bailleur

Dans les faits de l’espèce, à l’occasion du renouvellement d’un bail commercial en 2011, le bailleur a assigné son preneur, exploitant d’un commerce de restaurant-bar-brasserie, en fixation du loyer du bail renouvelé. Il considérait que le mécanisme de plafonnement dudit loyer ne s’appliquait pas.

En effet, se fondant sur une nouvelle autorisation d’occupation du domaine public obtenue en 2005 qui permettait au preneur d’exploiter une terrasse d’une surface supérieure à celle autorisée au préalable, soit pendant la durée du bail expiré, il considérait qu’était intervenue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Le 4 juillet 2024, la Cour de cassation approuve la solution retenue par la cour d’appel considérant qu’aucun élément ne permettait d’établir que le preneur avait effectivement bénéficié d’une extension notable de sa terrasse pendant la durée du bail expiré. Dans ces conditions, la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’avait pas été rapportée par le bailleur. La Cour a donc rejeté la demande en fixation du loyer du bail renouvelé à un prix déplafonné.

En résumé, une autorisation municipale permettant de créer ou d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public est susceptible de constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Mais encore faut-il, pour que cette circonstance soit un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, que le bailleur en rapporte la preuve.